Juridicamente: Os impactos da COVID-19 nas relações locatícias

Além das inquestionáveis repercussões sociais da pandemia da COVID-19 vivenciadas no Brasil e no mundo, são evidentes os impactos econômicos decorrentes do coronavírus que afetam, inclusive, as relações contratuais privadas.

Nesse cenário, surgem questionamentos sobre o cumprimento de obrigações contratualmente estabelecidas, que tenham sido diretamente impactadas pela crise da saúde.

De início, é importante considerar que a avaliação sobre a caracterização de caso fortuito ou força maior pela pandemia, nos termos do Código Civil Brasileiro, dependerá da real demonstração de impacto ao objeto do contrato, considerando-se a natureza da obrigação contratual existente, o local de sua execução, as condições de trabalho e os insumos necessários ao seu cumprimento.

Assim, sem que haja medidas governamentais oficiais de paralisação de determinada atividade, que embasariam em definitivo a suspensão contratual ou eventual rescisão por onerosidade excessiva, deve-se avaliar a abrangência do evento e seus efeitos em cada caso.

O ponto relevante desta análise está no fato de que os impactos decorrentes da COVID-19 não serão iguais em todas as contratações. Exatamente por isso, não há uma fórmula ou solução a ser aplicada de forma generalizada. Será preciso avaliar, em qualquer hipótese, as consequências da pandemia para as partes e para a execução das obrigações contratuais específicas, além das previsões já consideradas no contrato firmado entre elas.

E o que fazer diante de um contrato de locação diretamente impactado pela pandemia?

Nos casos em que são identificados os reflexos da pandemia na relação contratual, a solução jurídica mais apropriada tem se mostrado o acordo consensual. A recomendação também se aplica aos contratos de locação, em que as partes devem considerar a boa fé e a função social do contrato na busca por alternativas que viabilizem a continuidade da relação jurídica.

Nesse sentido, soluções paliativas como o diferimento no pagamento dos aluguéis, a aplicação de descontos provisórios, a redução de penalidades ou até a suspensão de obrigações têm sido algumas das hipóteses de reequilíbrio das locações.

É importante mencionar que o acordo amigável de revisão das obrigações contratuais – seja para pagamento postergado e parcelado dos aluguéis, seja para redução das prestações por determinado período – tem caráter temporário e visa mitigar os danos incorridos durante o período de crise.

Por isso, não deve ser entendido como renovação ou alteração definitiva das obrigações contratadas, inclusive para fins do direito à revisão dos encargos locativos, sendo de suma importância uma ressalva expressa nesse sentido no momento de formalização do ajuste.

Os tribunais também já se depararam sobre o tema, sendo certo que foram inúmeros os casos judicializados na busca pela revisão de contratos impactados pela pandemia e que não encontraram soluções consensuais na esfera extrajudicial.

Como visto, não há fórmula única a ser aplicada pelo Judiciário nessas hipóteses, o que leva a uma análise, em cada caso, das condições das partes e da possibilidade de execução das obrigações contratadas.

De todo modo, foram emitidas diversas decisões que admitem a suspensão do pagamento de aluguéis, nos casos em que a locatária apresenta maior vulnerabilidade financeira diante da paralisação forçada da economia, ou a redução proporcional do valor do aluguel durante a pandemia, com base na superveniência de causa temporária que gerou a excessiva onerosidade do contrato ao locatário.

Cumpre destacar, ainda, que foram inúmeras as decisões que levaram em conta não só os impactos da crise da COVID-19 na capacidade do locatário em cumprir com suas obrigações, mas também o impacto do diferimento ou redução da prestação locatícia em relação ao locador.

Alguns casos a serem observados

A título ilustrativo, foi emanada decisão em primeira instância do TJSP que, apesar da total paralisação das atividades da locatária na cidade de São Paulo, determinou o pagamento dos aluguéis com desconto e não a suspensão requerida, tendo sido considerado para tal decisão o fato de que o locador era pessoa física e, portanto, dependeria do valor dos aluguéis para complementação da renda necessária à sua subsistência.

Destaca-se, também, a decisão do TJSP que cassou a decisão, em primeira instância, que havia concedido a suspensão do pagamento de aluguéis por uma loja de shopping center.

No recurso interposto pela locadora do imóvel, a empresa alegou que, sendo de pequeno porte, teria sido atingida com mais intensidade pela pandemia do que a locatária, empresa de capital aberto com grande capacidade financeira e que, inclusive, já se encontrava reaberta.

Além disso, a locadora reforçou que havia concedido descontos pontuais no valor do aluguel e oferecido prorrogação do vencimento das parcelas, na tentativa de renegociar, amigavelmente, o contrato de locação.

Ao julgar o pedido do Agravo de Instrumento e cassar a liminar concedida anteriormente, o Desembargador registrou que “a intervenção do Poder Judiciário nos contratos privados deve se dar em circunstâncias excepcionais, em que, observadas as peculiaridades do caso concreto, é flagrante o desequilíbrio contratual, quadro que não se demonstrou.”

Vale registrar, por fim, que o acionamento da suspensão do contrato ou da execução de atividades paliativas visam mitigar exclusivamente os possíveis danos decorrentes da Covid-19.

Texto escrito por: Lays Marques Bizarria, Coordenadora da Área Imobiliária e Contratual na VNP Advogados. Desde 2002 atua como advogada focada em Direito Imobiliário e Contratos. Possui ampla experiência em renomados escritórios de advocacia, com atenção para as áreas de incorporação, varejo e investimentos.

Texto escrito por: Clarissa Martins R. de Oliveira, Advogada Sênior na VNP Advogados. Desde 2015, atua como advogada com foco em contratos e infraestrutura. Possui experiência em departamentos jurídicos de grandes empresas dos setores de construção civil e mineração, com atuação especialmente em contratos e consultivo administrativo.