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Durante alguns anos, mais precisamente entre o período de 2014 e 2017/18, quem teve algum contato com o Corporate Real Estate acabou ouvindo a expressão Fly to Quality. Mesmo que muita gente nem soubesse do que se tratava, era a onda do momento. Parecia haver uma necessidade de que todas as empresas aproveitassem o movimento. E muitas delas aproveitaram de fato. Não foram poucos os negócios que fizemos aqui na RealtyCorp relocalizando empresas de prédios bem ruins para edifícios muito melhores pagando o mesmo, ou pouco mais do que pagavam em suas ocupações anteriores.
Algumas regiões da cidade – e seus prédios mais antigos – sofreram bastante com esse movimento em que os proprietários ofereciam grandes carências atreladas, muitas vezes, a um cash allowance significativo, capaz de assumir parcial ou até totalmente o custo de uma obra de implantação em um novo escritório. Eu mesmo escrevi sobre como a Chácara Santo Antônio foi atingida em cheio pelo Fly To Quality.
Mas aqui estamos em 2019 e enquanto alguns inquilinos ainda se lembram dessa fase e tentam procurar proprietários flexíveis a este ponto. Já os proprietários não querem nem ouvir falar em longas carências. Cash Allowance virou coisa de um passado distante. Para os proprietários agora é hora de retomada de preços.
Há um ditado que diz que Economia é a única ciência afetada pela expectativa. Isso, além de ser verdade, reflete também no mercado imobiliário. A euforia do mercado vem tomando conta de alguns proprietários que já se lembram dos anos dourados do começo da década de 2010.
Entre o ponto de vista dos inquilinos e dos proprietários há sempre um ponto de equilíbrio. O mercado sempre fala que uma taxa de vacância saudável gira em torno de 10%. Ainda não chegamos nesse patamar na cidade toda, mas estamos caminhando pra isso – já que absorção de espaço vem crescendo e não há previsão para entrega de grandes empreendimentos no curto prazo.
Em algumas regiões, entretanto, como Faria Lima/Itaim Bibi e Vila Olímpia, quando olhamos apenas para os espaços Classe A, a vacância já baixou da casa dos 10%. E nessas regiões, quem fechou a preços muito agressivos há dois ou três anos, fatalmente vai passar por revisões no terceiro ano de contrato. E eu, cá com meus botões, imagino uma nova onda: o Fly to Price. Não sei se será assim que o mercado denominará, mas sei que regiões prime ficarão caras demais para determinados inquilinos.
Enquanto a vacância ainda não diminui na cidade inteira, os inquilinos que optarem por uma região mais alternativa vão conseguir preços melhores. Na verdade, é isso que o mercado irá fazer: pressionar os inquilinos com preços mais altos nos mercados estabelecidos, o que fará diminuir a vacância também dos mercados mais periféricos.
Texto escrito por: Gerson Rodrigues, sócio Diretor da RealtyCorp.
Com uma trajetória consolidada no mercado imobiliário corporativo, Gerson atua como Sócio Diretor na RealtyCorp, liderando as frentes de Corporate Advisory & Transactions. Sua atuação é estratégica e consultiva, focada em maximizar o valor das transações para locatários e proprietários de ativos de alto padrão. Gerson coordena contas complexas, garantindo que as estratégias de ocupação estejam rigorosamente alinhadas aos objetivos financeiros e operacionais de seus clientes corporativos. Além disso, desempenha um papel fundamental no Relacionamento Estratégico com os maiores players e proprietários do mercado de escritórios, logística e hotelaria (Key Accounts), fortalecendo o networking institucional da RealtyCorp. Sua visão de mercado é um motor de crescimento para a companhia, atuando diretamente na prospecção e originação de novos negócios e coordenando a transição estratégica de ativos para as equipes operacionais de locação de escritórios e logística. Gerson combina inteligência de mercado e uma rede de contatos de alto nível para entregar soluções imobiliárias sob medida.
