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A performance dos condomínios logísticos no quarto trimestre de 2025 confirma o aquecimento do mercado do estado de São Paulo. A queda da vacância e a rápida absorção mostram empresas expandindo operações. O cenário reforça a confiança na economia e a liquidez do setor.
A taxa de vacância no Estado de São Paulo encerrou o 4T25 em 7,59%, quando consideramos os imóveis de todas as classes. O indicador consolidou a trajetória de queda ao longo do segundo semestre. Mesmo com novos estoques, a demanda manteve ritmo acelerado de ocupação.
O dinamismo também aparece na absorção. Foram 664.663 mil m² de absorção bruta e 504.207 mil m² de absorção líquida no trimestre. O volume revela um mercado ativo, com empresas reposicionando e consolidando suas malhas logísticas.
Performance dos condomínios logísticos no 4T25: demanda forte e valorização do m²
Com menor disponibilidade de áreas, os preços ganharam tração ao longo do ano. O valor médio pedido no estado passou de R$ 29,97 para R$ 31,43/m²/mês. O aumento superior a 4,87% reflete a valorização real de um setor em expansão.
Esse movimento está diretamente ligado à lei de oferta e demanda. Com menos espaços vagos, a competição por ativos aumenta. O resultado é maior poder de negociação para proprietários e contratos mais firmes.
O crescimento no estado foi puxado principalmente pelo e-commerce e por operadores logísticos. Empresas como Mercado Livre, Shopee, DHL e TK Logística lideraram as maiores ocupações no estado de São Paulo.
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O que a performance dos condomínios logísticos no quarto trimestre indica para 2026
A leitura estratégica da performance dos condomínios logísticos aponta para um mercado em equilíbrio e expansão. A atividade construtiva fechou o período em 1,64 milhão de m². O volume mantém a oferta alinhada à demanda.
Quase 540 mil m² de novo estoque foram entregues no trimestre. As entregas ocorreram em ritmo saudável, sem gerar excesso de oferta.
Para 2026, a tendência é de continuidade da pressão sobre preços em regiões mais consolidadas, como a do Eixo SP Capital, que é a mais buscada para o last-mile. Empresas devem antecipar decisões para garantir localização e eficiência operacional. Em um mercado líquido, o tempo passa a ser um fator estratégico.
O que eu devo esperar para os próximos ciclos?
A leitura do 4T25 vai além dos indicadores de ocupação. O cenário atual aponta para um desalinhamento crescente entre o tempo de decisão das empresas e a velocidade de absorção do mercado. Quem entra tardiamente na busca tende a negociar com menor flexibilidade e custos mais altos.
Outro ponto relevante é a concentração do estoque total das classes A+ e A.
No mercado nacional, representa mais de 78% do total, superando a marca de 16,9 milhões de m² com uma vacância de 8,08%. Isso indica que a competição não ocorre apenas por localização, mas também por eficiência operacional, altura, modulação e infraestrutura.
Para operações urbanas, a escassez estrutural do Eixo SP Capital deve persistir em 2026. As restrições de terreno, licenciamento e custo de desenvolvimento limitam a expansão dentro do raio urbano. Na prática, novas entregas tendem a ser absorvidas rapidamente, mantendo pressão sobre preços e condições comerciais.
Nesse contexto, a decisão estratégica deixa de ser apenas “onde se instalar” e passa a incluir três alternativas: antecipar negociações para garantir disponibilidade, reavaliar a ocupação atual para ganhos de eficiência ou considerar eixos secundários com maior flexibilidade de custos.
Qual é o status do seu contrato?
Os dados mostram um mercado saudável, mas cada vez mais seletivo para ocupantes. No Eixo SP Capital, a escassez deixou de ser conjuntural e passou a ser estrutural. Empresas que tratam a decisão imobiliária apenas no vencimento do contrato tendem a perder poder de negociação.
Se sua operação logística depende da capital ou de entregas urbanas rápidas, o momento de revisar a estratégia é agora. Antecipar movimentos pode significar economia relevante ou garantia de localização crítica para o negócio.
Fale com nosso time de especialistas para avaliar seu cenário, identificar riscos de exposição e acessar oportunidades antes que elas cheguem ao mercado. Em um ambiente de baixa vacância, informação antecipada é a principal vantagem competitiva.
Texto escrito por: Redação RealtyCorp.
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