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Após um hiato de meses em razão de muito trabalho, falta de tempo, desafios e incertezas no campo da política e da economia, resolvi voltar para falar sobre um assunto que entendo bem: a cidade do Rio de Janeiro.
Não pensem que estou sendo pretensioso. É apenas a visão de alguém que tem os pés fincados aqui e muita experiência para compartilhar – com dados, detalhes e peculiaridades que não costumam ser citados por aí.
Apesar do Rio aparecer nos noticiários se destacando – muitas vezes – em razão de pontos negativos, ou apenas pelos eventos festivos, tenho muito orgulho de ser carioca. Meu carinho por esta cidade é imenso, assim como a maneira de encará-la.
Aqui nasci, aqui constituí minha família, desenvolvi projetos, alcancei conquistas. Trabalhei e sigo trabalhando muito, conhecendo e explorando as oportunidades que o mercado imobiliário corporativo coloca diante de mim. E outras que preciso correr atrás e fazer acontecer.
Por isso, quero falar sobre o Rio. Aquele que aparece publicamente e aquele meio escondido.
Vamos lá?
É a cidade maravilhosa
Há quem diga que o Rio de Janeiro é a cidade brasileira mais conhecida no exterior. Talvez seja mesmo. Ninguém discorda que o Carnaval e o Réveillon são tudo de bom; assim como o Cristo Redentor já rodou o mundo inteiro.
Não à toa, o Carnaval e o Réveillon são as principais festas realizadas na cidade e atraem uma multidão de turistas todos os anos. Ajudam muito a economia do estado.
E para quem não sabe, a economia carioca está alicerçada no terceiro setor. Destacam-se as áreas de serviços, comércio diversificado e o turismo.
O Rio de Janeiro continua lindo
Apesar do bordão ser manjado, segue como verdadeiro. E exatamente por isso ainda é uma cidade turística amada por estrangeiros, que são recebidos sempre com um sorriso no rosto e muito carinho pelo povo carioca.
E não apenas isso. Quem não adoraria morar na cidade maravilhosa? Praias lindas, como Copacabana, e cartões-postais, como o Cristo Redentor e o Pão de Açúcar, dividem espaço com ambientes cosmopolitas oferecidos pelo turismo intenso. A vida boemia acontece aqui. E existem bairros do Rio de Janeiro para diferentes bolsos e gostos.
Ao longo dos anos, o Rio de Janeiro obteve um aumento populacional extraordinário e, atualmente, é o terceiro estado mais populoso do país. Dados do Brasil Escola apontam que são mais de 15,9 milhões de habitantes, distribuídos em 92 municípios.
Com extensão territorial superior a 43 milhões de km², o estado é o menor da Região Sudeste. Já a cidade tem 1,2 milhão de km² e está dividida em quatro zonas.
Como seria de se imaginar, a capital é a mais populosa de todas: 6.320.446 habitantes. Outro dado interessante é que só no Rio de Janeiro são 9.094.048,72 de metros quadrados de escritórios corporativos e office, tornando a cidade um dos principais pólos comerciais de escritório do Brasil.
Como experiente consultor imobiliário, daqueles que conhecem bem o produto que vende, costumo “vender” a Zona Sul como a região que funciona. É isso mesmo!
Não adianta argumentar: o Leblon não tem margem de negociação, Ipanema tem seus pontos altos e baixos e passou por transições interessante neste período de pandemia; Copacabana só tem um prédio reconhecido como corporativo, Botafogo é um bairro que funciona para as empresas multinacionais que não querem pagar o metro quadrado do Leblon e precisam de uma estrutura diferenciada para colocar seus funcionários; e Flamengo e adjacências são funcionais, mas com poucos prédios e com uma taxa vacância baixa no ambiente de escritórios corporativos.
Como meu trabalho está 100% focado em escritórios, posso fazer alguns apontamentos interessantes. Vamos a eles?
Zona Sul: a região que funcionou
Nesta área estão localizados alguns dos bairros mais famosos do estado. São eles: São Conrado, Leblon, Jardim Botânico, Lagoa, Gávea, Ipanema, Copacabana, Leme, Botafogo, Humaitá, Urca, Flamengo, Catete, Laranjeiras, Cosme Velho e Glória. Mas há quem diga que apenas Leblon, Ipanema e Lagoa sejam a verdadeira Zona Sul.
Também é na Zona Sul que estão os bairros mais famosos do Rio de Janeiro: Copacabana, Leblon e Ipanema (eles aparecem em todas as novelas da Globo e são cartões postais obrigatórios para os turistas do mundo todo).
O Jardim Botânico é um bairro predominantemente caracterizado como residencial, mas com alguns prédios corporativos. Estes prédios, em sua maioria, foram locados pela Rede Globo.
São mais de 20 anos de domínio da região, embora neste momento o bairro tenha conseguido absorver novos locatários. Isso ocorreu porque a Rede Globo fez uma reestruturação em massa, devolvendo muitos metros quadrados. Um fato predominante é que os empreendimentos entregues estão conseguindo locar, mantendo o padrão monousuário nos empreendimentos.
A Zona Sul é uma região bem urbanizada. Ainda possui zonas naturais como o Parque Nacional da Tijuca.
Em se tratando de imóveis residenciais, a região também tem os bairros com o metro quadrado mais caro do país. Estou falando de Ipanema e Leblon.
Quando se pensa nos pontos turísticos, estão localizados a Lagoa Rodrigo de Freitas, a Floresta da Tijuca e o Parque Nacional da Tijuca, além das Praias de Copacabana e Ipanema.
O famoso Jardim Botânico, Parque Lage, o complexo do Pão de Açúcar, o Aterro do Flamengo, a Enseada de Botafogo, a Marina da Glória e o Cristo Redentor. Ufa! Bastante coisa, não?
A região também oferece infraestrutura para os trabalhadores e moradores irem e virem com facilidade. Ao todo são quatorze estações de metrô que ligam toda a Zona Sul da cidade. E duas linhas de metrô atendem todos os bairros.
Zona Norte: real sentido de ‘morar na Cidade Maravilhosa’
A segunda região que quero dar destaque traz bairros que contam com uma enorme diversidade de imóveis. E eles podem chamar a atenção de diversos usuários.
As principais vias de acesso são a famosa Avenida Brasil (virou novela da Globo) e a Linha Amarela, que cruzam a região e facilitam o acesso à grande maioria dos pontos da capital. Também conta com as Linhas 1-Laranja e 2-Verde do Metrô Rio passando por seus bairros.
E não apenas isso. É a região mais próxima para acessar pontos importantes como a Ilha do Governador, onde está localizado o Aeroporto Internacional – Galeão, e Niterói, uma das cidades mais desenvolvidas do país.
De modo geral, os imóveis da Zona Norte podem promover sentido à ideia de ‘morar na Cidade Maravilhosa’: lá se destacam a Tijuca, o Meiér, Vila Isabel, Maracanã, Engenho Novo, Andaraí, Cachambi e Grajaú.
A Tijuca oferece qualidade de vida garantida por uma infraestrutura completa de comércio, que conta com pontos gastronômicos e agitada vida noturna. Destaca-se parte da Praça Saens Peña e o Shopping Tijuca, que valorizam o metro quadrado dos imóveis.
Já o Meiér tem o pioneiro Shopping do Méier, considerado o primeiro tipo de estabelecimento do Brasil, reforçando a infraestrutura e o lazer.
Também ostenta o Centro Cultural João Nogueira, que possui diversas atividades como cinema, shows e exposições. É possível acessá-lo pelos terminais rodoviários ou trens da Linha 2 que cruzam o bairro.
Zona Oeste: diferentes perfis e realidades entre seus bairros
Chegamos à Zona Oeste, que detém 70% do território da Cidade Maravilhosa. Além disso, oferece opções para os mais diferentes estilos de vida.
Segundo consta, a partir do final da década de 1970, a Zona Oeste do RJ começou a experimentar um crescimento que ainda está longe de esmorecer. Mas a região não se limita apenas à Barra da Tijuca e Jacarepaguá, os principais bairros e justamente aqueles que experimentaram boa parte de todo esse desenvolvimento.
Com mais de 2,6 milhões de habitantes – o que representa quase 41% da população carioca –, a região é a segunda mais populosa da Cidade Maravilhosa, atrás apenas da Zona Norte.
No entanto, como ocupa uma faixa que corresponde a mais de 70% do território do Rio de Janeiro (832 Km2), é também a menor em densidade demográfica do município (3.125 habitantes/Km2).
Conta com diferentes perfis e realidades entre seus bairros, que vão da rica e desenvolvida Barra da Tijuca – a porta de entrada da região para quem sai da Zona Sul – a outros pontos com características mais industriais.
Aqui vale destacar Bangu, Campo Grande, Santa Cruz e Realengo – e até mesmo pontos agrícolas, como Vargem Grande, Vargem Pequena e Guaratiba.
Sobre o acesso e mobilidade, a região é repleta de grandes vias e avenidas, entre elas algumas das mais importantes e movimentadas da cidade.
A Zona Oeste se conecta a outras localidades, como a Avenida Brasil. Esta liga o bairro de Santa Cruz à região portuária da cidade, ao Centro e à Ponte Rio-Niterói – e a via expressa Linha Amarela, que vai da Barra da Tijuca até a Ilha do Fundão, com saídas para a Linha Vermelha e bairros da Zona Norte do RJ.
A região também concentra inúmeras opções de shoppings, sendo boa parte deles nas grandes e largas avenidas da Barra da Tijuca. Já outros bairros, além de shoppings, também concentram muitas lojas de rua e centros comerciais.
E, claro, que não poderiam faltar as praias, as grandes estrelas da região. É lá que está localizada a maior praia da cidade em extensão, a Barra da Tijuca. E da Joatinga a Grumari, são diversas e belíssimas opções para quem gosta de ficar com os pés na areia e de frente para o mar.
Centro: modernização que atraiu edifícios corporativos
O Centro do Rio é uma área agitada que abriga o porto e o futurista Museu do Amanhã, com exposições científicas interativas. Entre torres de escritórios com bancos e instituições governamentais, os antigos marcos históricos incluem o Paço Imperial, um antigo palácio real dos anos 1750, e o Mosteiro de São Bento, famoso por sua nave suntuosa com refinados entalhes folheados a ouro. Bares tradicionais ficam lotados de funcionários de escritórios no final do expediente.
Há mais de uma década em programas de revitalização (o Porto Maravilha, por exemplo, na Zona Portuária), sedia muitas atrações turísticas. Entre elas estão os Arcos da Lapa, o Centro Cultural Banco do Brasil, a Cidade do Samba, o Cinema Odeon, o Museu Nacional de Belas Artes, o Museu de Arte Moderna, o Museu do Amanhã, o Sambódromo Municipal, Largo da Carioca, o Cais do Valongo e o Teatro Municipal.
Na região também fica o Aeroporto Santos Dumont.
A Zona Central do Rio conta com 2 subprefeituras: Centro Histórico e Zona Portuária do Rio de Janeiro.
Grandes vias estão localizadas nesta região, como a avenida Rio Branco, avenida Presidente Vargas, avenida Oswaldo Aranha, avenida Francisco Bicalho, avenida Brasil, avenida Rodrigues Alves, túnel Rebouças, e a entrada da via expressa Linha Vermelha, que liga o município do Rio de Janeiro a São João de Meriti.
Acelerada pela realização dos Jogos Olímpicos de 2016, a modernização atraiu edifícios corporativos, estrutura de comércio e serviços e melhorias no transporte público, tornando o bairro uma ótima opção para se viver.
E aí, o que acharam até aqui?
Vale destacar que antes da pandemia eclodir ocorreu a entrega em massa de empreendimentos corporativos, recebendo a região edifícios Triple A.
A crise sanitária prejudicou bastante o projeto, inclusive provocou o congelamento da obra do Banco Central, mas com o lançamento dos residenciais, colocou a região no foco da cidade novamente.
O legal é que o investimento está acontecendo perto da Rodoviária (antes do túnel), região que não recebeu a devida atenção do mercado. Existem muitas dúvidas e questionamentos. Apesar disso, os incentivos de redução de ISS e a qualidade da infraestrutura fazem muitas empresas quererem estar ali.O ponto negativo da região, por outro lado, ainda é o transporte público e o trânsito. Um caos que assola as grandes metrópoles. Embora incômodos, são pontos relativamente fáceis de resolver. Como consultor que deseja ver o crescimento da cidade, fico na expectativa da entrega do BRT da Avenida Brasil para entender o novo fluxo que virá.
Texto escrito por: Carlos Calzavara, Diretor de Negócios da Filial Rio de Janeiro da Realtycorp
Carlos Calzavara é formado em Administração de empresas e acumula mais de 11 anos de experiência no mercado imobiliário. No ano de 2018 assumiu o setor de novos negócios da RealtyCorp no Rio de Janeiro e Captou mais de 30 mil m² de lajes de escritório para comercialização, sendo 4 contratos em caráter de exclusividade, posicionando a RealtyCorp no mercado e desde então já transacionou mais de 31 mil m² de escritório.
