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Quinta maior cidade do mundo, São Paulo vem se expandindo ao longo dos últimos 200 anos. Com esse crescimento, os polos comerciais e corporativos foram migrando e transformando a característica dos bairros impactados por essas mudanças.
No Centro de São Paulo, mais precisamente no Pateo do Collegio, os jesuítas fundaram São Paulo. Só após a construção do Viaduto do Chá (presente dos ingleses a São Paulo em 1982) – e, posteriormente, o Viaduto Santa Efigênia (1913) –, é que a cidade passou a se expandir para o outro lado do Vale do Rio Anhangabaú. Lá seria chamado de Centro Novo (região da República).
Nessa mesma época foram construídos o Theatro Municipal (1911) e a Biblioteca Mário de Andrade (1925). Em 1929 foi inaugurado (inacabado – as obras terminaram apenas em 1934), o primeiro arranha-céus de São Paulo: o edifício Martinelli.
Nas décadas seguintes o Centro vai tomando os contornos que possui hoje com a construção do Copan (1951), do Edifício Itália (1965) e do hotel Hilton (1971).
Ainda na década de 1950 começam a ser derrubados os primeiros casarões da Av. Paulista que dão lugar para edifícios – primeiramente residenciais e, em seguida, comerciais.
Em 1962 é inaugurado o Conjunto Nacional, que além de apartamentos também possuía um centro comercial, de convenções e salões de festas.
É a partir da década de 1960 e, mais fortemente, na década de 1970 que o Centro foi perdendo empresas importantes que optaram por se relocalizar, em grande parte, para a Avenida Paulista – novo polo econômico e financeiro da cidade.
Além de prédios mais modernos e uma infraestrutura viária muito melhor do que a região central, outro ponto que acabou afastando as empresas do Centro foi o aumento da criminalidade, prostituição e comércio ambulante da região. Tais práticas acabaram por reduzir a sensação de segurança de quem transitava por ela. Ironicamente, várias empresas estão saindo da Paulista atualmente pelas mesmas razões.
Vetores de crescimento da cidade
Após expandir do Centro para a Paulista, e depois Faria Lima, Vila Olímpia e Berrini, ou seja, em direção à Zona Sul, o rumo natural seria no próximo lugar onde houvesse terrenos suficientemente grandes para abrigar edifícios corporativos.
Esse lugar acabou sendo a Chucri Zaidan, que além de possuir terrenos para incorporação, tinha serviços (o Shopping Morumbi, por exemplo, um dos melhores da cidade) e, por orientação do plano diretor, um incentivo da Prefeitura para que esse fosse o vetor de crescimento da região. Tanto com obras viárias, quanto pelo aumento do potencial construtivo via Cepac’s e Outorga.
Os incorporadores, inclusive, aprenderam que as empresas buscavam cada vez mais lajes grandes e edifícios mais eficientes – e o CENU (1999) foi um grande marco nesse sentido.
Em uma comparação com o ano de 2005, o crescimento do estoque total da Chucri Zaidan foi de 472%, passando de 214.069 m² para 1.010.266 m². Se olharmos só para o estoque A+, o aumento foi ainda mais significativo: 701%. Eram 105.478 m² em 2005 e hoje são 739.176 m² entregues.
Vale observar que o crescimento da região ainda não acabou. Existem 69.670 m² em construção na Chucri Zaidan.
Outro Vetor
Se uma operação urbana incentivou o desenvolvimento da região da Chucri Zaidan, a última alteração do plano de desenvolvimento urbano, feita no governo Haddad, permitiu o aumento do Coeficiente de Aproveitamento que passou a ser de, até, quatro vezes o tamanho do terreno para áreas localizadas até 100 metros do entroncamento de transportes (eixo). E que tivessem fachada ativa, ou seja, que conversassem com a calçada e não somente tivessem um muro ou uma grade.
Foi surfando nessa onda que Pinheiros se transformou.
As novas regras para os incorporadores vieram num período muito próximo de um outro ponto transformacional para a região: a Linha Amarela do metrô. E esses dois pontos, juntos, tiveram o poder de transformar a região.
Bairro antigo e muito tradicional de São Paulo, Pinheiros nunca recebeu muito a atenção do mercado corporativo. Apenas projetos com lajes pequenas ocupavam as ruas. Na parte de cima da Avenida Faria Lima, o Torre 2000 na Rua dos Pinheiros, talvez, fosse o mais destacado deles. Na parte debaixo da Faria Lima, junto à Marginal, já havia outros projetos com perfil mais corporativo: Passarelli (1980), Birmann 21 (1995), WT Nações Unidas (2009) e Grand Station (2015).
Mas, com as novas regras, foi margeando a Avenida Rebouças que veio a transformação. Hoje são 24 projetos (entregues, em construção ou em projeto) de frente para a avenida, ou no quarteirão de trás.
O mais tradicional deles é o Mario Garnero, que tem endereço na Faria Lima, mas fica na esquina com a Rebouças.
Desses 24 empreendimentos, 14 já estão prontos. São edifícios classe A (5), B (4) e C (5), totalizando 75.240 m² e 25% de vacância – um número que acaba por segurar a subida dos preços. Ainda mais considerando que existem 33.885 m² em construção.
Essa alta vacância, e toda incerteza macroeconômica, também induzem os incorporadores a segurar o início da construção de novos projetos. São 6 projetos, sendo dois AAA, que totalizam 83.821 m².
Mas Pinheiros não é só a Rebouças.
Novos projetos surgiram nos últimos anos. O Faria Lima Plaza é o maior deles – 41.375 m². Um AAA localizado no Largo da Batata, outra área da região que foi totalmente revitalizada com a chegada do metrô.
Comparando o cenário atual com o ano de 2005 houve um crescimento de 218% no estoque total, passando de 283.839 m² para 619.242 m². No estoque A + o salto foi ainda maior: passou de 43.950 m² para 199.504 m², um aumento de 454%.
O estoque – e a vacância – devem subir ainda mais, já que 55.915 m² devem ser entregues até 2025.
O mercado cresceu, mas melhorou?
Que os mercados da Chucri Zaidan e de Pinheiros cresceram, é inegável. As regiões que tinham poucos prédios corporativos até pouco tempo atrás, hoje representam 13,80% do estoque total corporativo da cidade de São Paulo e 34,59% de todo estoque A +.
Mas será que as condições do mercado melhoraram?
Os custos de capital sempre foram altos no Brasil, historicamente. O custo de construção subiu muito, principalmente no pós-pandemia.
Vale pensar: Como ficou a relação risco retorno do investidor imobiliário ao longo desse tempo? Vamos ver alguns indicadores e compará-los durante esse período?
Comparação de Preço Médio:
Avaliando a comparação acima, vemos que hoje, 18 anos depois, o mercado está mais barato do que em 2005.
O mercado da Chucri Zaidan é um dos que mais sofre para retomar preço, já que possui 42% de toda a vacância A + de São Paulo.
Fluxo dessa enorme entrega de novos empreendimentos (e das que estão para chegar), hoje a região possui um preço médio pedido 29% mais baixo do que há 18 anos. Isso quando falamos de preços pedidos, sem levar em consideração a agressividade dos players nas condições comerciais (para fechamento), que antes só encontrávamos em Alphaville.
A região de Pinheiros também está mais acessível do que em 2005. Em média, o preço de hoje é 12% mais barato.
Veja a tabela abaixo comparando os dois prédios mais caros de cada região em 2005 com os preços atuais:
O fato desses prédios ficarem mais antigos é um grande detrator de valor – em especial quando se tem uma grande oferta de edifícios novos e muito mais modernos competindo em igualdade de preços.
Mas essa comparação mostra um pouco da dificuldade de o investidor imobiliário rentabilizar seu investimento ao longo desses últimos tempos.
No quadro acima, pode-se ver a comparação com edifícios que eram os melhores de seus mercados há 18 anos. Mas existem casos de edifícios AAA hoje, em especial na região da Chucri Zaidan, que há seis ou sete anos alugavam por R$ 80-90/m² e hoje continuam alugando por esse valor.
Ou seja, os prédios estão ficando com o aluguel cada vez mais barato, embora os preços de venda tenham subido significativamente. Isso ocorre muito pelo advento dos Fundos Imobiliários e da grande liquidez que inundou o mercado num passado recente.
Numa comparação com o prédio com o maior preço, de 2005 e de agora, temos o seguinte cenário:
Enquanto no bairro de Pinheiros o melhor prédio apresenta um ganho no valor do aluguel – ainda que marginal – na Chucri Zaidan essa defasagem ainda é muito grande, acima de 30%.
E este cenário não deve mudar tão rapidamente, já que ainda temos praticamente 70.000 m² para serem entregues na região e mais 130.000 m² também em construção na região vizinha, Chácara Santo Antônio, que claramente irá disputar os mesmos inquilinos.
Entretanto, ainda que as grandes entregas de nova oferta pressionam a vacância para cima e os preços para baixo, os grandes players continuam fazendo novas locações na Chucri Zaidan, usando todo arsenal comercial (descontos, carências prolongadas e allowance) que é possível nessas horas.
Com isso, a absorção líquida no primeiro trimestre de 2023 ficou positiva na região em 12.303 m². Destaque para a locação do Rabobank no Morumbi Corporate (4.102 m²) e para a locação de 6.746 m² na Torre Paineira do Parque da Cidade.
Em contrapartida, a P&G devolveu um andar na Torre Z (1.928 m²).
Já em Pinheiros os destaques ficam para a locação de 1.564 m² no JFL Rebouças e para a absorção de 1.065 m² no Faria Lima Plaza pela Noo Marketing. Em contrapartida, voltaram para o mercado 4.306 m², devolvidos pela DASA (2.153 m²), SumUp (1.076 m²) e Hidrovias do Brasil (1.076 m²), todos no edifício Grand Station.
Para saber mais sobre as movimentações, tendências e oportunidades do mercado de escritórios de São Paulo, continue nos acompanhando em nossas redes sociais e acessando o RealtyCorp Analytics.
Texto escrito por: Gerson Rodrigues, sócio Diretor da RealtyCorp.
Com uma trajetória consolidada no mercado imobiliário corporativo, Gerson atua como Sócio Diretor na RealtyCorp, liderando as frentes de Corporate Advisory & Transactions. Sua atuação é estratégica e consultiva, focada em maximizar o valor das transações para locatários e proprietários de ativos de alto padrão. Gerson coordena contas complexas, garantindo que as estratégias de ocupação estejam rigorosamente alinhadas aos objetivos financeiros e operacionais de seus clientes corporativos. Além disso, desempenha um papel fundamental no Relacionamento Estratégico com os maiores players e proprietários do mercado de escritórios, logística e hotelaria (Key Accounts), fortalecendo o networking institucional da RealtyCorp. Sua visão de mercado é um motor de crescimento para a companhia, atuando diretamente na prospecção e originação de novos negócios e coordenando a transição estratégica de ativos para as equipes operacionais de locação de escritórios e logística. Gerson combina inteligência de mercado e uma rede de contatos de alto nível para entregar soluções imobiliárias sob medida.
