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Quando se busca a locação de um escritório comercial, vários fatores são levados em consideração: de localização a preço do m², da infraestrutura do imóvel e crescimento da região às novas condições de saúde e bem-estar que a pandemia tem exigido. Não por acaso, a retomada dos funcionários aos espaços corporativos, de forma mais segura, ganhou enorme destaque. Para saber mais, leia o artigo: Áreas abertas e ventiladas se destacam na volta aos escritórios no pós-pandemia
No meio de tantas informações e análises, um item de extrema importância, e passa muitas vezes desapercebido, principalmente pelo locatário, diz respeito ao prazo do contrato de aluguel acordado entre as partes. Afinal, quando se faz a locação de um imóvel corporativo, proprietário e inquilino, buscam segurança e longevidade no negócio.
No mercado imobiliário, tem-se por praxe contratos de locação com prazos de 5 anos. Mas por que este período costuma ser adotado?
Entenda sobre o direito à ação renovatória do contrato de aluguel não residencial
Para quem não está familiarizado com o termo, a ação renovatória é um direito, previsto no artigo 51 da lei 8.245/91 – “Lei do Inquilinato”, pelo qual o locatário pode ingressar uma ação judicial contra o locador para garantir a renovação do contrato de locação vigente, por igual prazo.
Para ter direito à ação renovatória, a lei exige que o locatário atenda algumas premissas, dentre elas que o prazo do contrato, ou a soma dos contratos, seja igual ou superior a 5 anos.
Essa é principal razão pela qual a maioria dos contratos de locação comercial têm prazo de no mínimo 5 anos, e isso acabou sendo adotado pelo mercado ao longo dos anos. Mas vale destacar que a renovação do contrato de locação, de forma amigável, e acordada entre as partes pode ocorrer a qualquer momento durante o prazo do contrato.
Em síntese, os requisitos para se ingressar com uma ação renovatória são:
“I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; e III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. “
Além disso, e de extrema importância, destaca-se que para garantir esse direito, o locatário deverá propor a ação renovatória no interregno de um ano, e no mínimo, com seis meses de antecedência à data prevista para o término do contrato.
O locatário poderá permanecer no imóvel renovando o contrato para sempre?
A resposta é sim! Mas isto não significa dizer que o locador não possua meios de reaver o imóvel.
O locatário terá de cumprir com todas as cláusulas contratuais passiveis de rescisão, se atentar às premissas que garantem o direito à renovatória e, além disso, a lei também prevê algumas situações específicas que isentam o proprietário da obrigatoriedade da renovação do contrato após o prazo estabelecido. Veja na íntegra o artigo 51 da lei 8.245/91 – “Lei do Inquilinato”.
Por fim, o prazo ideal para o contrato de locação vai depender principalmente da estratégia de cada empresa a médio e longo prazo. Para o locatário, sem dúvidas, o mais indicado, a fim de evitar possíveis surpresas em uma negociação amigável de renovação do contrato, seria celebrá-lo com prazo de no mínimo 5 anos, justamente para garantir o direito à renovatória.
E para o locador que deseja manter seu imóvel alugado por uma boa empresa e por muitos anos, quanto maior o prazo do contrato, melhor.
Este artigo tem caráter informativo para que as partes estejam sempre atentas às condições contratuais acordadas, às datas críticas de revisão e renovação do contrato de aluguel, entre outras coisas. E caso precise de maior assistência, conte com o trabalho da RealtyCorp para este apoio.
Texto escrito por: Rodolfo Coelho, Consultor de Negócios da RealtyCorp.
Formado em gestão de empresas e com especialização em CORPORATE REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT pela FDTE, com mais de 12 anos de experiência na área comercial, atuando no mercado imobiliário corporativo com foco na representação de empresas nacionais e internacionais. Orientando e transmitindo valioso conhecimento do mercado de forma a sustentar as decisões de negócios. Conduziu projetos de novas locações, expansões, renovações, renegociações e rescisões de contratos de locação.
