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Que a região da Avenida Faria Lima é conhecida como uma das principais, se não a mais importante da cidade de São Paulo quando analisamos o mercado imobiliário corporativo, todos já estamos acostumados. Contudo, uma discussão que proponho aqui é: Como a região tem se comportado nos últimos anos do ponto de vista de novas ocupações?
Para iniciarmos essa reflexão, usaremos os principais indicadores do mercado de lajes corporativas.
Quando falamos de lajes corporativas, estamos considerando o estoque de edifícios que possuem áreas com conjunto a partir de 100 m². Nesse mercado de lajes, a cidade de São Paulo possui um estoque de 1.623 edifícios comerciais (todas as classes), o que soma 11,9 milhões de m² de estoque total (dados do 3T/2023).
Agora, iremos considerar o mercado de alto padrão, ou seja, empreendimentos classificados como A e A+, os quais, sem dúvida, são os mais cotados pelas empresas.
O mercado corporativo de alto padrão possui 287 edifícios, com 4,9 milhões de m², o equivalente a 41% do estoque de lajes da cidade; a Nova Faria Lima possui o maior estoque por região, somando 1 milhão de m², distribuídos em 51 edifícios. Ainda representa 67 mil m² de atividade construtiva que serão entregues entre 2024 e 2025.
Um dado relevante é que a região da Nova Faria Lima, em empreendimentos de alto padrão (A e A+), está há quatro trimestres consecutivos registrando absorção líquida negativa, ou seja, quando existem mais devoluções do que ocupações.
Esse resultado negativo de absorção no 3T/2023 se refere a devoluções que ocorreram nos edifícios São Paulo Corporate Towers, Praça Faria Lima, JK Financial Center, entre outros.
Além disso, podemos citar algumas devoluções relevantes para entender essa movimentação durante o ano de 2023. A primeira delas, por exemplo, é o Facebook devolvendo 10 mil m² no Infinity Tower; a Shopee também devolveu 4 mil m² no Birmann 32; a Reckitt Benckiser devolveu 2,2 mil m² no São Paulo Corporate Towers, entre outros.
Observe o gráfico abaixo:
O que significa a diminuição do tamanho das ocupações na região
Junto a este momento de volume de devoluções na Nova Faria Lima, um outro movimento pode ser observado: a diminuição do tamanho das novas ocupações na região.
Para compararmos, entre os anos de 2020 a 2022, houve mais de 60 novas locações acima de 1 mil m². Lembrando que entre os anos de 2020 e 2021 vivemos o ápice da pandemia.
No ano de 2022, tivemos mais de 20 novas locações acima de 1 mil m². Porém, quando olhamos para 2023, apenas 10 locações na região foram maiores do que 1 mil m², e dessas, apenas 4 foram acima de 2 mil m².
Isso indica como a região tem mudado o perfil de ocupação quando consideramos o tamanho das novas locações.
Um fator relevante para complemento da nossa análise é que em compensação, a região teve um aumento considerável dos preços de locação, outro indicador muito importante para o setor imobiliário.
O preço saiu de uma média de R$ 138/m² em 2020 para R$ 218/m² em 2023, representando um aumento de 58% na média dos preços de locação. Além disso, o preço pedido máximo saiu de R$ 220/m² em 2020 para R$ 350/m2 em 2023.
Esse aumento de valores tende a trazer a taxa de vacância, hoje em 6%, para patamares em torno de 10%, considerada saudável para o mercado.
Regiões descentralizadas ganham força
Além disso, um outro ponto a se considerar é o aumento da oferta em prédios de altíssimo padrão em outras regiões, como por exemplo a Chucri Zaidan. Inclusive já trouxemos conteúdos sobre essa região, analisando sua infraestrutura, ofertas e preços de locação. Para saber mais, leia: O impacto da localização dos empreendimentos Classe A+ em São Paulo
Atualmente, a Chucri Zaidan possui mais de 284 mil m² vagos para locação, somente em edifícios classe A e A+, com preços que variam entre R$ 70 e R$ 120 o m². Ou seja, preços competitivos em edifícios novos e com especificações técnicas de alto nível.
Essa migração entre regiões é um movimento natural que podemos observar à medida que a cidade cresce e se desenvolve em termos de transporte e serviços em regiões mais descentralizadas.
Outra consideração importante diz respeito ao modelo híbrido implementado por muitas empresas a partir da pandemia, mantendo-se desde então. O trabalho no escritório e em casa de forma alternada se mostrou funcional, abrindo portas para a busca por empreendimentos de alto padrão em regiões descentralizadas, porém, com custos muito mais baixos.
Não podemos desconsiderar que a localização dos prédios comerciais em São Paulo é um fator crucial na hora de alugar um imóvel. Como já analisamos em conteúdos recentes, há empresas que por motivações estratégicas “precisam” estar na Nova Faria Lima, ainda que o valor do m² lá seja o mais caro de São Paulo.
Apesar disso, temos observado que esse movimento de descentralização das empresas, buscando alternativas noutras regiões – considerando preço, localização, adequação de suas equipes – tem ganhado força.
Texto escrito por: Christofer Mariano, Diretor de Locação da RealtyCorp.
Há 6 anos no mercado imobiliário corporativo, Christofer Mariano teve passagem por empresas do setor de telecomunicações e multinacionais, atuando em projetos estruturais nacionais. Em 2016, integrou a equipe da Buildings, passando por diversas áreas da empresa, até se tornar líder da área de negócios em 2019. Na Buildings se especializou no mercado imobiliário e na principal plataforma de dados imobiliários, o CRE Tool, produzindo diversas análises, vídeos, entrevistas e relatórios de mercado, além de dar palestras e aulas para o setor. É formado em Gestão da Qualidade pela Faculdade Carlos Drummond de Andrade, e atualmente está concluindo a graduação em Economia.
