Um mergulho estratégico na ocupação imobiliária corporativa: o caso dos escritórios de Advocacia em São Paulo

O mercado imobiliário corporativo de São Paulo é um ecossistema complexo e dinâmico, com diferentes setores disputando espaço em localizações estratégicas. Enquanto o setor financeiro domina a ocupação de escritórios na cidade, um outro player, embora com menor representatividade em termos de área ocupada, demonstra uma presença significativa e estratégica: os escritórios de advocacia.

Existe uma publicação muito conhecida no meio jurídico que é a “Análise dos 500 escritórios mais admirados do Brasil”. Esse anuário existe desde 2006 e é muito comum ao visitar o escritório de uma grande banca e ver edições da publicação em algum lugar aparente. Mas e se houvesse uma publicação dissecando a ocupação das maiores bancas de advogados? Qual é o escritório que ocupa mais área? Quais as regiões que mais possuem advogados?

Em que tipo de prédios estão esses escritórios? Pensando nisso, preparei um material analisando esse importante nicho de ocupação do mercado imobiliário corporativo.

Apesar de ocuparem um espaço significativamente menor no mercado imobiliário em comparação aos bancos, por exemplo, os escritórios de advocacia também demonstram uma forte presença em São Paulo.  Vejamos a tabela abaixo: 

Imagem corporativa: um diferencial valioso

Outro ponto muito importante para escritórios de advocacia é a Imagem Corporativa do edifício. “Qual é a imagem que o seu cliente terá do seu escritório ao olhar para o prédio em que estão”. Essa é uma pergunta que sempre faço para tentar ajudar o cliente a definir o tipo de prédio que ele gostaria de estar.

A análise dos dados revela uma forte tendência entre os maiores escritórios de advocacia em ocupar edifícios de alto padrão ou mesmo edifícios de ocupação única – quatro dos cinco maiores ocupantes estão também em Monousuários. Essa estratégia, embora represente um investimento significativo, reforça a imagem da marca e transmite prestígio e solidez aos clientes.

Qual é a região preferida dos escritórios de advocacia?

Escritórios de advocacia, especialmente as grandes bancas, reconhecem a importância estratégica da localização para o sucesso de suas operações. A proximidade com clientes, stakeholders e até concorrentes, especialmente em São Paulo, é um diferencial competitivo.

Em São Paulo, a concentração de escritórios de advocacia em regiões com alta densidade empresarial, como a Nova Faria Lima, Paulista, Vila Olímpia e Pinheiros, se justifica pelo fácil acesso para colaboradores e clientes, crucial em uma cidade com histórico de alto tráfego.

Naturalmente, as principais bancas de advogados gravitam em torno da Nova Faria Lima, seguida pelas regiões adjacentes (Paulista, Faria Lima, Vila Olímpia e Pinheiros).

Maiores ocupações por região

A diversidade de regiões e perfis de escritórios impede a definição de um padrão por região. A localização não determina o tamanho do escritório, como evidenciado pelos cinco maiores de São Paulo, distribuídos em quatro regiões distintas.

Vale destacar que os maiores escritórios da Nova Faria Lima ocupam áreas significativamente maiores que a média, mesmo arcando com os aluguéis mais altos da cidade. Enquanto 26 escritórios na região ocupam mais de 1.000m², na Paulista, esse número cai para 14, e nas demais regiões, não ultrapassa quatro.

Embora Paulista e Nova Faria Lima possuam um grande número de escritórios de advocacia ocupando grandes áreas, um ponto é bem discrepante entre as duas regiões, e aí chegamos ao último ponto da nossa análise:

Qual o padrão dos prédios ocupados pelos advogados?

As regiões de São Paulo se desenvolveram em épocas diferentes. Até pela forma como a cidade foi crescendo, a idade e o padrão do estoque de prédios corporativos também acompanham. Na Chucri Zaidan, por exemplo, existem pouquíssimos prédios antigos – enquanto na Paulista não há muito espaço para novos empreendimentos. Isso também acaba se refletindo na ocupação dos escritórios de advocacia, veja o gráfico abaixo:

Note que na região da Nova Faria Lima 89% dos escritórios de advocacia ocupam edifícios de classe A e A+. Já na parte antiga da Faria Lima, esse percentual cai para 20%. A maior parte (46%) ocupa edifícios B e BB, enquanto 34% ocupam prédios de padrão C, que são prédios realmente antigos, com mais de 40 anos de idade.

Na Paulista essa tendência é ainda mais ressaltada. Mais da metade (60%) ocupam prédios Classe C, enquanto apenas 17% estão instalados em edifícios A e A+.

Relação entre custo e estratégia de ocupação

O perfil do prédio está, juntamente com sua localização, integralmente ligado ao valor do aluguel pago. Dificilmente escritórios que ocupam uma área tão grande irão ocupar edifícios com valores muito altos. Dentre os 205 escritórios de advocacia considerados nessa análise, apenas 33, ou seja, 16%, ocupam escritórios onde o aluguel pedido atualmente é mais alto que R$ 250/m². Desses, 14 ocupam mais do que 1.000m² e apenas 05 mais do que 2.000m².

Se analisarmos, prédios com lajes pequenas, conhecidos como edifícios boutiques, são alvos muito desejados para bancas de advogados que não possuem um grande número de funcionários, mas que não abrem mão de estar em um edifício de primeira linha. O Complexo JK, por exemplo tem cinco escritórios que ocupam, em média, 820m². Ou seja, mesmo o preço atual estando na casa dos R$ 265/m², o valor total pago fica bem menor quando comparado ao de escritórios que ocupam grandes áreas. 

Split da operação: uma estratégia de crescimento sem grande expansão dos custos

Uma estratégia que alguns escritórios estão usando, é colocar a área para receber clientes em um prédio AAA, em áreas nobres pagando um aluguel mais alto, enquanto o backoffice fica em um prédio mais barato. O Mattos Filho, por exemplo, colocou a sua área de clientes (1.394m²) no edifício Miss Sylvia, um AA de frente para Faria Lima, enquanto o backoffice ocupa um monousuário classe C (17.500m²) na Alameda Joaquim Eugênio de Lima.

O mesmo fez o Pinheiro Netto, precisando expandir sua área, alugou metade do 30º e o 31º andar (3.189m²) do Eldorado Business Tower, prédio AAA com vista para o Jockey Club e toda a Marginal do Rio Pinheiros para atender seus clientes enquanto o restante do escritório ocupa a antiga sede do Banco Santos (edifício BB, 11.336m²) na Rua Hungria, e a parte administrativa ocupa um prédio C (1.316m²), monousuário, na Rua Fernão Dias.

A falta de espaços em determinadas regiões também tem obrigado escritórios a dividirem suas operações, como é o caso do Machado Meyer que ocupa 8.247m² no Edifício Seculum II, mas também precisou ocupar 1.000m² no edifício Bertolucci, um prédio B na Rua Joaquim Floriano. Outro caso é o LeFosse, que ocupa 4.907m² no Spazio Faria Lima (e sempre que tem área vaga no prédio, costuma alugar), mas foi obrigado a alugar 700m² no edifício Iguatemi Office Building, também um prédio B.

Tomando decisões estratégicas

A escolha do espaço ideal para um escritório de advocacia é uma decisão estratégica que impacta diretamente na imagem da marca, na capacidade de atrair e reter talentos, e na rentabilidade do negócio.

Contar com a assessoria de especialistas em Tenant Representation, com profundo conhecimento do mercado imobiliário corporativo, é fundamental para navegar nesse cenário complexo e garantir que as decisões imobiliárias estejam alinhadas com os objetivos estratégicos do escritório.

RealtyCorp: seu parceiro estratégico

Com vasta experiência no mercado imobiliário corporativo de São Paulo, a RealtyCorp se posiciona como um parceiro estratégico para escritórios de advocacia que buscam otimizar suas operações e alcançar o sucesso em seus negócios. Nosso time de especialistas está à disposição para auxiliar em todas as etapas do processo, desde a identificação das melhores oportunidades até a negociação das condições mais vantajosas.

Disclaimer

É importante ressaltar que esta análise se concentra nas regiões mais consolidadas do mercado corporativo de São Paulo. O estudo também levou em consideração apenas escritórios de advocacia que ocupem mais de 500 m².

Leia também:
– Valorização dos aluguéis e resiliência da região da Nova Faria Lima: um panorama corporativo
– Novos escritórios em construção em São Paulo estão em regiões descentralizadas
– RealtyCorp: 10 anos de excelência no mercado imobiliário corporativo em São Paulo e no Rio

Texto escrito por: Gerson Rodrigues, sócio Diretor da RealtyCorp.

Com uma trajetória consolidada no mercado imobiliário corporativo, Gerson atua como Sócio Diretor na RealtyCorp, liderando as frentes de Corporate Advisory & Transactions. Sua atuação é estratégica e consultiva, focada em maximizar o valor das transações para locatários e proprietários de ativos de alto padrão. Gerson coordena contas complexas, garantindo que as estratégias de ocupação estejam rigorosamente alinhadas aos objetivos financeiros e operacionais de seus clientes corporativos. Além disso, desempenha um papel fundamental no Relacionamento Estratégico com os maiores players e proprietários do mercado de escritórios, logística e hotelaria (Key Accounts), fortalecendo o networking institucional da RealtyCorp. Sua visão de mercado é um motor de crescimento para a companhia, atuando diretamente na prospecção e originação de novos negócios e coordenando a transição estratégica de ativos para as equipes operacionais de locação de escritórios e logística. Gerson combina inteligência de mercado e uma rede de contatos de alto nível para entregar soluções imobiliárias sob medida.