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A cada trimestre, o mercado aguarda a divulgação do RealtyCorp Analytics com um panorama geral do mercado imobiliário corporativo de São Paulo e Rio de Janeiro. Nesta edição, vamos falar de como performou a indústria, dentro da categoria Corporate, no intervalo de janeiro a março de 2025. O objetivo do estudo é prover diagnósticos sobre o mercado imobiliário de escritórios – incluindo imóveis corporativos de alto padrão e aluguel de escritórios em São Paulo de uma forma mais geral.
Corporate: como o mercado de escritórios corporativos performou em São Paulo
No segmento de Corporate (A, B e C), observou-se um estoque total de 12.297.649 metros quadrados, com uma ocupação de 10.141.194 m² – isto é, 82% do espaço disponível para locação. Houve um ligeiro aumento em relação ao trimestre anterior, cujo índice fechou em 81%. A taxa de vacância também caminhou em direção ao aquecimento econômico, caindo para 17,54%, frente aos 18,06% da análise anterior (4T 2024).
A absorção líquida (imóveis ocupados efetivamente – novos negócios) fechou em 64.309 m², enquanto a absorção bruta (contratos transacionados de forma ampla) chegou a 283.756 m². No período anterior (T4 2024), os respectivos índices fecharam em 112.548 m² (absorção líquida) e 261,370 m² (absorção bruta).
“Os dados do primeiro trimestre de 2025 mostram um leve avanço no mercado, com ocupação de 82% e uma queda na vacância para 17,54%. Embora a absorção líquida tenha diminuído em relação ao trimestre anterior, a absorção bruta de 283.756 m² reflete um mercado ainda ativo. Com a alta taxa construtiva e a demanda reprimida, esperamos uma retomada mais forte nos próximos meses”, destaca Marcos Alves, CEO da RealtyCorp.
Houve uma entrega de 15.539 m² de Novo Estoque em Corporate A, um índice inferior ao trimestre anterior, que entregou 32.609 m² em Corporate A e de 86.906 m² em Corporate A+. De janeiro a março, foram finalizados apenas dois edifícios em SP, neste recorte.
Esse recuo de entrega explica as absorções líquida e bruta mais modestas na comparação com o período de outubro a dezembro de 2024. Contudo, há uma intensa atividade construtiva em ambas as categorias: 384.981 m² em A+ e 137.080 em A. Isto é, em breve, haverá mais de 500 mil metros disponíveis para ocupação somente em Corporate A e A+ na cidade de São Paulo.
Há, atualmente, 309 edifícios na cidade de São Paulo, dentro das categorias Corporate A e A+, com predominância de Chácara Santo Antônio, Nova Faria Lima, Pinheiros, Chácara Santo Antônio, Berrini, Leopoldina, Barra Funda e Chucri Zaidan – essas são as regiões com maior quantidade de estoque. E entre elas, as maiores taxas de vacância se encontram em Berrini, Leopoldina e Barra Funda.
Obs: Levando-se em consideração Corporate A, A+, B e C, São Paulo tem um estoque de 1640 edifícios para locação.
Pela primeira vez desde o quarto trimestre de 2022, a absorção líquida de Corporate Outros (B e C) fica negativa. Percebe-se que muitas companhias, anteriormente ocupando imóveis das categorias B e C, começaram a migrar para A e A+. “As empresas estão no movimento de volta ao escritório e esse fluxo tem feito com que gestores busquem espaços melhores. Vamos continuar observando atentamente essas alterações do mercado”, acrescenta Marcos Alves.
Corporate A+: maior absorção bruta em São Paulo desde 2005
Dentro de Corporate A+, a taxa de vacância ficou em 18,40% – bem menor se comparada com os 20,34% observados em 4T 2024. A ocupação nesta categoria ficou em 2.412.764 m², outro avanço em comparação com o trimestre anterior (2.355.282 m²). A absorção líquida, dentro deste recorte premium, chegou a 57.430 m², enquanto a absorção bruta foi fechada em 116.206 m² – a maior desde o começo da série histórica, iniciada em 2005.
Mercado Logístico: desempenho moderado no Estado de São Paulo e estabilidade no Rio de Janeiro
O segmento de condomínios logísticos no estado de São Paulo segue apresentando desempenho sólido, com uma taxa de vacância baixa e estável. No primeiro trimestre de 2025, o estado registrou uma ocupação de 17.845.810 m² – o equivalente a 91% do estoque total disponível. A taxa de vacância caiu levemente, passando de 8,62% no quarto trimestre de 2024 para 8,46% no período atual.
Apesar da absorção líquida positiva (79.689 m²), esse volume representa o menor avanço trimestral desde o quarto trimestre de 2017. O número abaixo da média recente pode ser explicado pela baixa entrega de novo estoque no período, o que limitou a capacidade do mercado de atender à possível demanda reprimida. Segundo Marcos Alves, CEO da RealtyCorp, há indícios de que empresas buscam expandir ou realocar suas operações, mas o estoque reduzido impede uma movimentação mais expressiva no curto prazo.
A perspectiva, no entanto, é de aquecimento futuro. O volume de obras em andamento segue elevado, indicando que, em breve, o mercado poderá testar efetivamente se essa demanda reprimida se confirma. Nesse segmento, os contratos de pré-locação funcionam como um termômetro confiável – e os dados atuais reforçam a expectativa de retomada mais robusta nos próximos trimestres.
No Rio de Janeiro, o panorama é mais comedido. A taxa de vacância recuou discretamente, fechando em 10,86%, e a ocupação atingiu 2.725.643 m², o que representa 89% do estoque total. A absorção líquida foi positiva, embora praticamente estável em relação ao trimestre anterior, refletindo um mercado ainda em ritmo lento.
Sem entrega de novo estoque e com uma atividade construtiva praticamente inalterada, o mercado logístico fluminense segue estagnado. Hoje, a capital representa cerca de 15% do volume total de São Paulo em termos de condomínios logísticos, mas responde por apenas 5% da atividade construtiva – evidenciando uma demanda mais contida e pouco aquecimento no curto prazo.
O que os dados do 1T25 indicam para sua empresa
Se você está planejando investir, relocar ou expandir operações, entender o comportamento do mercado no primeiro trimestre é o primeiro passo para tomar decisões mais estratégicas. Adiantamos que é um bom momento, afinal, o mercado imobiliário corporativo está aquecido e se aquecendo. Acompanhe os dados completos no RealtyCorp Analytics e conte com a nossa equipe para interpretar os números e encontrar as melhores oportunidades.
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Texto escrito por: Marcos Alves, Sócio-Diretor da RealtyCorp.
Sócio fundador e Diretor de Operações e Marketing da RealtyCorp, Marcos Alves acumula mais de 22 anos de experiência no mercado imobiliário corporativo, com foco em análise de mercado de escritórios em São Paulo e Rio de Janeiro e expertise em galpões industriais e logísticos.Sua trajetória profissional inclui a fundação da Ocupantes em 2004, além de vasta experiência em projetos de desmobilização de carteiras, investimentos imobiliários e gestão de contratos. Formado em Análise de Sistemas, possui MBA em Real Estate pela USP e é Membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS.Fluente em Português, Inglês e Espanhol, Marcos também dedica seu tempo a projetos sociais na Comunidade Cristã da Zona Sul de São Paulo.
