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Recentemente, divulgamos a mais recente edição do RealtyCorp Analytics com um panorama geral do mercado imobiliário corporativo no primeiro trimestre de 2025 – leia mais aqui e aqui. Ainda dentro da nossa série de posts sobre o estudo, nesta semana, vamos falar sobre como performou o mercado de Condomínios Logísticos no mesmo intervalo de tempo.
No primeiro trimestre de 2025, a ocupação no mercado logístico brasileiro foi de 36.637.151 m², isto é, 92% do estoque total ocupado em todas as regiões, que está, atualmente, em 39.735.740 m². Houve um considerável aumento frente ao quarto tri (35.465.240 m²) e ao terceiro tri (34.764.567 m²).
A taxa de vacância geral ficou em 7,8%, frente a 8,58% na apuração que compreende o 4T24 (a qual já havia sido a menor em 24 meses de análise). Ou seja, um índice histórico, que confirma o aquecimento regular do mercado logístico. A absorção líquida fechou em 476.734 m², enquanto a absorção bruta foi de 1.152.014 m².
“Estamos diante de um cenário de crescimento regular e contínuo no mercado logístico, com taxa de vacância em patamar mínimo e aumento consistente na ocupação. Esses dados indicam não apenas um bom momento, mas também um ambiente propício para decisões estratégicas de expansão e investimento”, afirma Marcos Alves, CEO da RealtyCorp.
O primeiro trimestre de 2025 também se encerra com um total de 955 condomínios, frente ao total de 943 no intervalo anterior – considerando-se todo o território nacional. Em 1T 2025, São Paulo (estado) fechou com 605 condomínios logísticos, o Rio de Janeiro com 54, Minas Gerais com 91 e o Espírito Santo com 32. A atividade construtiva também demonstra potencial de expansão.
Estima-se que este setor, isoladamente, responde por 10% do PIB nacional (dados do IPEA) e, em 2024, as atividades imobiliárias como um todo cresceram 3,3% no País (quase o mesmo índice do avanço do PIB do ano passado, que fechou em +3,4%).
Desempenho moderado no estado de São Paulo e estabilidade no Rio de Janeiro
O segmento de condomínios logísticos no estado de São Paulo segue apresentando desempenho sólido, com uma taxa de vacância baixa e estável. No primeiro trimestre de 2025, o estado registrou uma ocupação de 17.845.810 m² – o equivalente a 91% do estoque total disponível. A taxa de vacância caiu levemente, passando de 8,62% no quarto trimestre de 2024 para 8,46% no período atual.
Apesar da absorção líquida positiva (79.689 m²), esse volume representa o menor avanço trimestral desde o quarto trimestre de 2017. O número abaixo da média recente pode ser explicado pela baixa entrega de novo estoque no período, o que limitou a capacidade do mercado de atender à possível demanda reprimida.
Segundo Marcos Alves, CEO da RealtyCorp, há indícios de que empresas buscam expandir ou realocar suas operações, mas o estoque reduzido impede uma movimentação mais expressiva no curto prazo. “A demanda reprimida começa a se tornar evidente em regiões como São Paulo, onde a limitação de novo estoque tem restringido movimentos maiores. O alto volume de obras em andamento, no entanto, sinaliza que o mercado está se preparando para uma retomada ainda mais forte nos próximos trimestres”, salienta.
Perspectiva de retomada impulsiona otimismo para os próximos trimestres
A perspectiva, neste sentido, é de continuidade do aquecimento do setor.. O volume de obras em andamento segue elevado, indicando que, em breve, o mercado poderá testar efetivamente se essa demanda reprimida se confirma. Nesse segmento, os contratos de pré-locação funcionam como um termômetro confiável – e os dados atuais reforçam a expectativa de retomada mais robusta nos próximos trimestres.
No Rio de Janeiro, o panorama é mais comedido. A taxa de vacância recuou discretamente, fechando em 10,86%, e a ocupação atingiu 2.725.643 m², o que representa 89% do estoque total. A absorção líquida foi positiva, embora praticamente estável em relação ao trimestre anterior, refletindo um mercado ainda em um ritmo de retomada mais lento..
Sem entrega de novo estoque e com uma atividade construtiva praticamente inalterada, o mercado logístico fluminense segue estável. Hoje, o estado do Rio de Janeiro representa cerca de 15% do volume total do estado de São Paulo em termos de estoque em condomínios logísticos, mas responde por apenas 5% da atividade construtiva, quando se faz a mesma comparação – evidenciando uma demanda mais contida e pouco aquecimento no curto prazo.
Dados do primeiro trimestre e a sua empresa
Se a sua empresa está avaliando movimentos estratégicos como expansão, relocalização ou novos investimentos, os dados do primeiro trimestre oferecem insights valiosos para embasar cada decisão. O momento é propício: o setor segue dinâmico, com sinais consistentes de retomada e boas perspectivas no médio prazo.
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Texto escrito por: Marcos Alves, Sócio-Diretor da RealtyCorp.
Sócio fundador e Diretor de Operações e Marketing da RealtyCorp, Marcos Alves acumula mais de 22 anos de experiência no mercado imobiliário corporativo, com foco em análise de mercado de escritórios em São Paulo e Rio de Janeiro e expertise em galpões industriais e logísticos.Sua trajetória profissional inclui a fundação da Ocupantes em 2004, além de vasta experiência em projetos de desmobilização de carteiras, investimentos imobiliários e gestão de contratos. Formado em Análise de Sistemas, possui MBA em Real Estate pela USP e é Membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS.Fluente em Português, Inglês e Espanhol, Marcos também dedica seu tempo a projetos sociais na Comunidade Cristã da Zona Sul de São Paulo.
