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Recentemente, falamos aqui sobre o Analytics Meeting, cuja primeira edição foi realizada em maio, no CENU, em São Paulo. Um dos destaques do evento, que reuniu cerca de 80 pessoas, foi uma análise do mercado de escritórios corporativos da cidade de São Paulo – e a performance deste mercado nos últimos meses – em três macrorregiões.
Overview por macrorregião – a performance do mercado imobiliário corporativo em cada uma
→ Na Macrorregião A, formada principalmente pelas regiões da Nova Faria Lima, Paulista, Vila Olímpia, Itaim, Pinheiros e entorno, observa-se um aumento dos preços de locação constante nos últimos trimestres com a tendência de queda na taxa de vacância. Com a baixa oferta de novos espaços de qualidade nesta macrorregião, os preços possuem uma tendência de alta, empurrando alguns ocupantes para a macrorregião B.
→ Na Macrorregião B, formada principalmente pelas regiões que estão no entorno da macrorregião A, como a Berrini, Chucri Zaidan, Chácara Santo Antonio, Barra Funda, Centro e entorno, observa-se a continuidade do movimento conhecido como “Flight to Price”, com ocupantes buscando imóveis com melhor custo-benefício nessa macrorregião. Esse comportamento é impulsionado, principalmente, pela elevação dos preços de locação para ativos de alta qualidade (A+ e A) na macrorregião A. Neste sentido, a macrorregião B se apresenta como promissora para receber novos ocupantes, com expectativa de aumento na taxa de ocupação nos próximos trimestres, enquanto a macrorregião C, composta pelas regiões mais periféricas da cidade, enfrenta desafios maiores – com uma taxa de vacância elevada, a região deve ter dificuldades para ajustar os preços de locação.
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Mercado de escritórios em São Paulo: cenário corporativo e sinais de retomada no 1T25
Antes de analisarmos a fundo as macrorregiões de escritórios em São Paulo, vale notar alguns pontos. O universo Corporate da cidade apresentou uma taxa de vacância de 17,6% no 1T25. Essa média considera todas as diferentes classes. A Classe A+ teve 18,42%. A Classe A ficou com 17,11%. Já a Classe Outros (B/C) registrou 17,36%.
A perspectiva geral é de uma leve tendência de queda na taxa de vacância nos próximos meses. Isso será impulsionado, principalmente, pela expectativa do crescimento da ocupação esperada para os próximos para os anos de 2025 a 2027, onde se prevê que o crescimento da ocupação de escritórios corporativos acompanhe o crescimento do PIB.
Ambos devem crescer em torno de 2% ao ano, nos próximos 03 anos. O Painel de Tendências abaixo, mostra que para o universo Corporate total de São Paulo é positivo. Ele indica queda na taxa de vacância. Também projeta aumento na ocupação para todas as classes. Os preços de locação devem subir para A+, A. Para a Classe “Outros”, os preços devem ficar estáveis..
Análise da macrorregião A a fundo: prestígio e preços no mercado de escritórios de SP
Essa Macrorregião representa cerca de 5,0 milhões de m² de estoque Corporate. Isso é 40% do mercado Corporate de São Paulo. No 1T25, sua taxa de vacância no universo Corporate (Todas as Classes) foi de apenas 12,3%. Dentro dela, a Classe A+ registrou vacância de 12,37%. A Classe A teve 12,41%. A Classe Outros ficou com 12,17%.
Os preços médios de locação (“Todos Corporate”) na Macrorregião A são os mais altos. Atingiram R$ 146,69/m² no 1T25, com forte tendência de alta. A oferta limitada de novos espaços de qualidade pressiona os preços. Como consequência, algumas empresas buscam alternativas na Macrorregião B.
As previsões para 2025-2027 para esta macrorregião são boas. Espera-se queda na vacância e aumento na ocupação. Também se projeta alta nos preços de locação para todas as classes (A+, A, Outros e Todos).
Macrorregião B no detalhe: flight to price em São Paulo
Essa é a maior em estoque, com 5,8 milhões de m² de escritórios Corporate. Isso representa 47% do mercado Corporate de São Paulo. É aqui que o fenômeno do “Flight to Price” em São Paulo se manifesta claramente. Empresas buscam na Macrorregião B imóveis com melhor custo-benefício. Isso ocorre devido à escalada de preços na Macrorregião A.
No 1T25, a taxa de vacância (“Todos Corporate”) nesta região foi de 18,7%. O preço médio de locação foi de R$ 65,81/m². As taxas de vacância por classe foram: A+ (17,29%), A (20,42%) e Outros (21,78%). A região é promissora. Há expectativa de aumento na ocupação nos próximos trimestres. Mas a expansão deve ser acompanhada com cautela.
O cenário de crescimento moderado do PIB exige atenção. As tendências para 2025-2027 indicam ligeira queda na vacância. Também se espera aumento na ocupação para todas as classes. Os preços devem ficar estáveis para “Todos”, “A” e “Outros”, com alta para “A+”.
Desafios e oportunidades na macrorregião C dos escritórios de São Paulo
Por fim, a C representa 13% do mercado Corporate de São Paulo, com 1,5 milhão de m² de estoque, e enfrenta um contexto mais desafiador. A taxa de vacância (“Todos Corporate”) é a mais elevada: 30,5% no 1T25. O preço médio de locação é de R$ 53,26/m². As taxas por classe são: A+ (38,58%), A (23,17%) e Outros (29,91%). A previsão é que a região continue com dificuldades para ajustar os preços.
Isso pode ocorrer no curto prazo. Ainda assim, as tendências para 2025-2027 sugerem ligeira queda na vacância. Também se projeta aumento na ocupação para todas as classes. Os preços devem ficar estáveis para “A” e “Outros”. Podem ter leve queda para “A+” e “Todos”.
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A análise por macrorregiões de escritórios em São Paulo demonstra algo importante. A cidade não é um mercado homogêneo. Cada área possui suas particularidades. Compreender essas diferenças é crucial. Isso vale para proprietários, investidores e empresas na tomada de decisões.
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Texto escrito por: Redação.
