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No último trimestre, a RealtyCorp monitorou de perto o mercado imobiliário corporativo, cujos dados detalhados foram consolidados em nosso relatório “RealtyCorp Analytics – 2T2025“. Este documento visa aprofundar a análise especificamente no mercado de escritórios da capital paulista, destacando as tendências e os indicadores mais relevantes.
O segundo trimestre de 2025 confirmou a consolidação da recuperação do mercado de escritórios em São Paulo, com sinais inequívocos de que o movimento de retomada ganhou ímpeto e abrangência. A absorção líquida total no período atingiu 123.795 m² (considerando segmentos corporate e office). Um ponto notável é a retomada da absorção positiva na categoria “Corporate Outros” (Classes BB, B e C), que encerrou o 1T25 com absorção líquida negativa, mas registrou 21.104 m² no 2T25. Este resultado é um indicativo claro de que a demanda não se restringe mais aos ativos de alto padrão, mas está se pulverizando, promovendo um mercado mais saudável e resiliente.
“Estamos acompanhando um ciclo de recuperação mais amplo e consistente, que reflete maior confiança dos ocupantes e cria novas oportunidades para investidores e desenvolvedores. Entender as dinâmicas regionais é essencial para tomar decisões estratégicas neste momento”, avalia Marcos Alves, CEO da RealtyCorp.
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Panorama do Universo Corporate no Segundo Trimestre
No segmento Corporate (classes A+, A, B e C – excluindo Office), o estoque total alcançou 12.341.030 m², representando um ligeiro incremento de quase 1% em relação ao trimestre anterior (12.312.744 m²). A taxa de vacância apresentou uma queda significativa, passando de 17,52% no 1T25 para 16,80% no 2T25. A absorção líquida demonstrou um avanço considerável, saltando de 69.964 m² no 1T25 para 120.598 m² no 2T25. Contudo, o volume da absorção bruta registrou uma leve redução, de 295.385 m² para 246.876 m² no mesmo período.
“São Paulo é uma cidade com vocação inata para negócios, o que se reflete na sua participação de 10% do PIB nacional. Essa vocação é igualmente evidente no mercado imobiliário corporativo, no qual a RealtyCorp está intrinsecamente inserida”, complementa Marcos Alves.
Análise de Tendências Regionais: Destaques do 2T25
O RealtyCorp Analytics revela três movimentos distintos e complementares no mercado paulistano, reforçando a complexidade e a maturidade deste ciclo de retomada.
O Paradoxo dos Preços em Regiões Consolidadas
As regiões mais tradicionais e valorizadas de São Paulo mantêm-se como pólos de atração para o mercado imobiliário corporativo. No 2T25, a Avenida Paulista liderou a absorção líquida com 35.869 m² e uma taxa de vacância controlada em 13,52%. Em seguida, as regiões de Faria Lima e Pinheiros registraram absorção de 24.511 m², com uma taxa de vacância ainda menor, de 11,61%.
Observa-se, no entanto, um paradoxo de preços nesses mercados. O preço médio pedido de locação na Paulista foi de R$ 98,50/m² ao mês, um leve recuo em relação ao trimestre anterior. Em contrapartida, a região de Faria Lima/Pinheiros apresentou um preço significativamente mais alto, atingindo R$ 149,50/m² ao mês, com um ligeiro aumento.
Expansão da Demanda e Estratégias de Precificação
Esses dados sugerem um movimento dinâmico no mercado. Embora as regiões consolidadas mantenham alta demanda, o valor por metro quadrado na Paulista pode indicar uma busca por condições mais competitivas. Por outro lado, o alto preço na Faria Lima/Pinheiros reforça a percepção de exclusividade e valor agregado dessas localidades.
Adicionalmente, esses indicadores podem estar relacionados a uma tendência mais ampla de dispersão da demanda para além dos eixos tradicionalmente mais procurados, como a Nova Faria Lima e a Vila Olímpia. Conforme explica Marcos Alves, “Esse tipo de movimento já vem ocorrendo desde o final do ano passado e demonstra que a demanda está se espalhando para as regiões secundárias e terciárias da cidade.” Essa dinâmica pode levar a uma regulação dos preços nas áreas mais consolidadas, visando garantir uma ocupação qualificada e robusta, com foco em contratos de longo prazo e locações de grande porte.
Zonas de Oportunidade e Crescimento
Em polos com taxa de vacância mais elevada, a recuperação tem ganhado ritmo e já reflete em valorização. O mercado Corporate da Leopoldina/Barra Funda, por exemplo, mesmo com a maior vacância da cidade (26,17%), registrou forte absorção de 16.122 m² e aumento do preço para R$ 69,84/m² ao mês. Na Chácara Santo Antônio, a combinação de taxa de vacância elevada (23,54%), absorção líquida positiva (6.667 m²) e leve alta de preços confirma um ciclo ascendente em regiões que oferecem bom custo-benefício e infraestrutura atrativa para empresas em expansão.
Pontos de Ajuste e a Dinâmica do Mercado
Ainda que o trimestre tenha sido positivo no geral, nem todas as regiões seguiram a mesma direção. Vila Olímpia (-1.929 m²) e Alto de Pinheiros/Perdizes (-413 m²) encerraram com absorção líquida negativa, mesmo operando com taxas de vacância controladas (12,07% e 11,22%, respectivamente).
“Esses movimentos sinalizam realocações estratégicas e consolidam a ideia de que o mercado se ajusta continuamente, à medida que empresas buscam ativos mais eficientes ou condições comerciais mais vantajosas em regiões vizinhas”, ressalta o CEO da RealtyCorp.
Conclusão: Um Mercado Mais Sólido, Porém em Transformação
O 2T25 reforça que o mercado de escritórios em São Paulo avança em direção a uma recuperação mais robusta, com dinâmicas regionais distintas. A competição por grandes inquilinos segue acirrada nas macrorregiões de maior destaque, enquanto regiões secundárias emergem como novas fronteiras de crescimento.
“Para quem busca acertar em suas estratégias de investimento, expansão ou relocação, é fundamental compreender essas nuances. Não se trata mais apenas de vacância e preço, mas de como as forças regionais estão reconfigurando o mercado”, conclui Marcos Alves.
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Texto escrito por: Marcos Alves, CEO da RealtyCorp.
Sócio fundador e Diretor de Operações e Marketing da RealtyCorp, Marcos Alves acumula mais de 22 anos de experiência no mercado imobiliário corporativo, com foco em análise de mercado de escritórios em São Paulo e Rio de Janeiro e expertise em galpões industriais e logísticos.Sua trajetória profissional inclui a fundação da Ocupantes em 2004, além de vasta experiência em projetos de desmobilização de carteiras, investimentos imobiliários e gestão de contratos. Formado em Análise de Sistemas, possui MBA em Real Estate pela USP e é Membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS.Fluente em Português, Inglês e Espanhol, Marcos também dedica seu tempo a projetos sociais na Comunidade Cristã da Zona Sul de São Paulo.
