Análise 2T25: Mercado de Escritórios do Rio de Janeiro se Divide em Duas Realidades

O segundo trimestre de 2025 revelou um mercado de escritórios carioca com duas trajetórias distintas. Enquanto a Zona Sul exibiu um forte desempenho e crescente atratividade, o Centro viveu um período de ajuste e retração. No geral, o Rio de Janeiro fechou o trimestre com uma leve absorção líquida positiva de 4.762 m², um número que, no entanto, esconde dinâmicas bem diferentes entre os submercados da cidade.

“Estamos diante de uma mudança de comportamento. A Zona Sul se destaca como um polo de atração crescente, refletindo a busca das empresas por eficiência, localização e equilíbrio entre qualidade e custo,” afirma Marcos Alves, CEO da RealtyCorp. “Já o Centro enfrenta um ciclo de ajuste natural, num contexto em que os locatários se tornam mais seletivos e atentos ao custo-benefício”, argumenta.

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Ao considerarmos o estoque de edifícios de escritórios Corporate e Office, o Rio de Janeiro encerrou o segundo trimestre com 9.074.188 metros quadrados (o mesmo valor do 1T 2025). A taxa de vacância ficou em 18,16%, uma ligeira queda em relação aos 18,21% do trimestre anterior. A absorção líquida foi de 4.762 m², enquanto a absorção bruta atingiu 43.447 m². A ocupação no 2T 2025 foi de 7.426.472 m², um aumento em comparação aos 7.421.709 m² do trimestre anterior.

Zona Sul: Demanda Aquecida, Vacância em Queda e Preços de Locação em Alta

A Zona Sul foi a principal responsável pelo saldo positivo na absorção líquida da cidade. Considerando os perfis Office e Corporate, a região registrou uma absorção líquida de 5.772 m² e a menor taxa de vacância do Rio, em 10,78%. Isso impulsionou os preços de locação, que saltaram de R$ 65,57/m²/mês para R$ 72,89/m²/mês no trimestre. Esse desempenho reforça a atratividade da região, impulsionada por fatores como infraestrutura consolidada, localização estratégica e oferta de empreendimentos modernos, muitos com vista para o mar.

Centro: Ajuste e Desocupações Pressionam a Região Centro

Por outro lado, a região Centro, apesar de sua relevância e escala, teve absorção líquida negativa. Com -4.243 m² de absorção líquida e uma taxa de vacância de 18,20%, a região refletiu um movimento de devoluções e readequações de área. Como consequência, o preço médio pedido de locação caiu de R$ 49,85/m²/mês para R$ 48,74/m²/mês.

Inversão de Papéis entre Classes de Ativos

Outro destaque do trimestre foi a mudança no perfil da absorção líquida. Enquanto os ativos Corporate A+ (muitos concentrados no Centro) registraram absorção líquida negativa de -1.490 m², a categoria “Outros Corporate” (B e C) reverteu a tendência e impulsionou o saldo para cima, com absorção líquida positiva de 4.164 m². Esse comportamento reforça uma tendência de racionalização por parte dos ocupantes.

“O que estamos vendo é uma readequação estratégica. O mercado fluminense está respondendo às necessidades das empresas, que hoje priorizam ocupações mais eficientes, em regiões com bom acesso e custo compatível com suas operações,” complementa Marcos Alves.

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Texto escrito por: Marcos Alves, CEO da RealtyCorp.

Sócio fundador e Diretor de Operações e Marketing da RealtyCorp, Marcos Alves acumula mais de 22 anos de experiência no mercado imobiliário corporativo, com foco em análise de mercado de escritórios em São Paulo e Rio de Janeiro e expertise em galpões industriais e logísticos.Sua trajetória profissional inclui a fundação da Ocupantes em 2004, além de vasta experiência em projetos de desmobilização de carteiras, investimentos imobiliários e gestão de contratos. Formado em Análise de Sistemas, possui MBA em Real Estate pela USP e é Membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS.Fluente em Português, Inglês e Espanhol, Marcos também dedica seu tempo a projetos sociais na Comunidade Cristã da Zona Sul de São Paulo.