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Muito se discute sobre o aumento dos preços de locação nos condomínios logísticos. É natural, afinal, estamos falando de um setor que vive um dos momentos mais aquecidos da última década. No entanto, quando analisamos os dados sob a ótica do IPCA, o panorama muda – e revela algo importante: ainda há espaço para mais reajustes, sem que isso represente uma pressão excessiva sobre o locatário.
Meu ponto de partida é simples: o que eu comprava há dez anos com determinado valor, hoje não compro mais. O poder aquisitivo se alterou. Mas, curiosamente, os aluguéis logísticos não acompanharam esse ritmo na mesma proporção. Quando comparamos a evolução nominal com a evolução real – isto é, corrigida pela inflação -, percebemos que os preços atuais estão abaixo do que estariam se tivessem seguido o IPCA à risca.
O que os números revelam sobre a última década
No gráfico que apresento abaixo, é possível visualizar esse movimento de forma clara. Em 2012, o preço pedido médio nacional era de R$ 19,87 por metro quadrado. Hoje, em 2025, a média está em R$ 26,93/m². Aparentemente, houve uma alta significativa. No entanto, se aplicássemos a correção integral pelo IPCA nesse período, o valor atual seria de R$ 37,54/m². Ou seja: os preços estão cerca de R$ 10 abaixo do patamar inflacionário.
Esse comportamento dos preços de locação nos condomínios logísticos se repete no estado de São Paulo. Há dez anos, o preço médio era de R$ 19,86/m²; hoje, chega a R$ 29,18/m².s, o preço médio era de R$ 19,86/m²; hoje, chega a R$ 29,18/m². A curva de evolução paulista acompanha a nacional, o que reforça a tese de que os reajustes ficaram abaixo do IPCA. Em outras palavras, houve valorização, mas ela não compensou integralmente a perda de poder de compra acumulada na economia.
Na região de Guarulhos/Dutra SP, onde historicamente observamos valores mais elevados, a trajetória é ligeiramente distinta. Partindo de R$ 19,49/m² há uma década, chegamos agora a R$ 34/m². Trata-se de uma região que retoma o patamar real de preços de 2013, o que indica uma recomposição mais acentuada e um possível limite natural para novos reajustes no curto prazo.
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São Paulo: estabilização e novo patamar de equilíbrio
Quando olho especificamente para a cidade de São Paulo, o cenário é de estabilização. Hoje, o preço médio de locação está em R$ 42,82/m², ante R$ 24,22/m² em 2015. Esse avanço coloca o mercado paulistano em um novo patamar, muito próximo dos valores corrigidos pela inflação. Aqui, os contratos já atingiram uma zona de equilíbrio, o que explica o ritmo mais contido das negociações desde 2022.
Esse movimento é saudável. Ele indica maturidade do mercado, melhor distribuição geográfica dos empreendimentos e, principalmente, uma precificação mais racional. O setor logístico deixou de ser refém de variações abruptas e passou a operar em faixas de valor que refletem demanda real, infraestrutura e eficiência operacional.
O olhar para o futuro do setor logístico
Ao comparar as diferentes regiões, é possível perceber que o mercado de condomínios logísticos brasileiro ainda apresenta margem para reajustes graduais, especialmente fora da capital paulista. Essa margem, contudo, deve ser interpretada com cautela: reajustar sem inteligência de dados pode comprometer a competitividade de empreendimentos e contratos.
O que este estudo evidencia é que o equilíbrio entre oferta, demanda e custo real precisa continuar guiando as decisões. Em um setor que se tornou estratégico para a economia, compreender o peso da inflação e da defasagem histórica é fundamental para construir negociações mais transparentes e sustentáveis.
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Texto escrito por: Marcos Alves, CEO da RealtyCorp.
Sócio fundador e Diretor de Operações e Marketing da RealtyCorp, Marcos Alves acumula mais de 22 anos de experiência no mercado imobiliário corporativo, com foco em análise de mercado de escritórios em São Paulo e Rio de Janeiro e expertise em galpões industriais e logísticos.Sua trajetória profissional inclui a fundação da Ocupantes em 2004, além de vasta experiência em projetos de desmobilização de carteiras, investimentos imobiliários e gestão de contratos. Formado em Análise de Sistemas, possui MBA em Real Estate pela USP e é Membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS.Fluente em Português, Inglês e Espanhol, Marcos também dedica seu tempo a projetos sociais na Comunidade Cristã da Zona Sul de São Paulo.
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