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Inflação e juros sempre foram assuntos que não trazem boas memórias ao brasileiro. Em um passado não tão distante, o Brasil conviveu com a hiperinflação e taxas de juros sempre acima de dois dígitos. De 1980 até 1994 o País teve diversas moedas na tentativa de controlar a alta da inflação que chegou, por exemplo, em 1993 a 2.780%. O Plano Real, entretanto, estabelecido em 1994 trouxe a tão sonhada estabilidade monetária.
Variação Mensal da Inflação, pelo IPCA, desde a criação do Plano Real, em 1994
O responsável pelo controle inflacionário no Brasil, via política monetária, é o Banco Central, que usa a taxa básica de juros – Taxa SELIC – como ferramenta para esse controle. Também é o BACEN quem determina a meta de inflação, que para esse ano é de 3,5% com tolerância de 1,5 ponto percentual. Com a inflação em 2,44% em 2020, estamos abaixo da meta.
Mas ao mesmo tempo que temos o IPCA em 2,44%, quando olhamos para o IGP-M, vemos que a segunda prévia de setembro foi de 18,20%. Esse descompasso não é rotineiro, mas começou a acontecer o primeiro descolamento em dezembro-19, por causa do aumento do preço da carne no mercado externo, estimulado pela demanda da China. No IGP-M, a carne tem um peso três vezes maior do que no IPCA, pois no IGP-M são considerados, por exemplo, os preços de cotação do boi vivo, e não só os produtos provenientes da carne.
Conforme texto que fala da correlação da inflação com o mercado imobiliário, o PHD em Economia pela USP e parceiro da RealtyCorp, Rodger Antunes, discorre que a grande diferença é que o IPCA captura os preços de varejo, enquanto o IGP-M absorve os preços do mercado em atacado.
O fator preponderante para que o IGP-M tivesse essa disparada em relação ao IPCA é que o IGP-M contempla a variação de preços de commodities tanto agrícolas quanto industriais, que sofreram com a desvalorização do real frente ao dólar. Minério de ferro, soja, carne bovina e alguns outros produtos avançaram muito durante a pandemia.
É sempre bom lembrar que o IGP-M não foi criado com o objetivo de ser o índice utilizado para os contratos de aluguel, mas como existe desde 1947 e considera os mais variados custos do setor produtivo, como indústria, agropecuária e construção civil, acabou virando a referência para reajuste dos aluguéis, especialmente por ter alguma relação com o mercado imobiliário, já que leva em conta o INCC.
Mas qual a saída alternativa?
Várias instituições já tentaram criar um índice que refletisse exatamente a dinâmica do mercado imobiliário e tirasse da análise a indústria, o agronegócio e o câmbio. Porém, até hoje ninguém conseguiu aderência no mercado e o IGP-M continua sendo o mais utilizado nos contratos.
Entretanto, é muito importante entender que a lei do inquilinato não determina qual deve ser o índice usado para reajustar os contratos de locação. Assim como a maioria dos pontos de um contrato, o índice de reajuste deve ser pactuado entre as partes.
Se por acaso os contratos estiverem em época de reajuste, os locatários podem negociar com os proprietários uma segunda via: reajustar com apenas parte do IGP-M, substituir o índice ou mesmo não reajustar, a depender do tipo de negócio, visto que além de atravessarmos uma grave crise sanitária, uma série de negócios foram gravemente afetados pela pandemia e seus desdobramentos.
Nós da RealtyCorp estamos inteiramente a disposição para auxiliar as empresas na elaboração, renegociação ou renovação de seus contratos de locação. Ter um consultor experiente ao seu lado pode fazer toda a diferença.
Texto escrito por: Gerson Rodrigues, sócio Diretor da RealtyCorp.
Com uma trajetória consolidada no mercado imobiliário corporativo, Gerson atua como Sócio Diretor na RealtyCorp, liderando as frentes de Corporate Advisory & Transactions. Sua atuação é estratégica e consultiva, focada em maximizar o valor das transações para locatários e proprietários de ativos de alto padrão. Gerson coordena contas complexas, garantindo que as estratégias de ocupação estejam rigorosamente alinhadas aos objetivos financeiros e operacionais de seus clientes corporativos. Além disso, desempenha um papel fundamental no Relacionamento Estratégico com os maiores players e proprietários do mercado de escritórios, logística e hotelaria (Key Accounts), fortalecendo o networking institucional da RealtyCorp. Sua visão de mercado é um motor de crescimento para a companhia, atuando diretamente na prospecção e originação de novos negócios e coordenando a transição estratégica de ativos para as equipes operacionais de locação de escritórios e logística. Gerson combina inteligência de mercado e uma rede de contatos de alto nível para entregar soluções imobiliárias sob medida.
