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A cidade de São Paulo oferece segurança, comodidade e infraestrutura de serviços em diversas regiões. Por isso, escolher o local ideal para instalar um escritório alinhado às necessidades da equipe, é uma decisão rica em possibilidades.
Opções como Faria Lima, Vila Olímpia, Pinheiros, Paulista, Berrini e Chucri Zaidan apresentam alternativas atraentes, variando de acordo com a estratégia de localização, expectativas do negócio e investimento disponível.
Um destaque notável é a região da Nova Faria Lima, reconhecida como o coração financeiro da cidade e uma das regiões mais valorizadas, possuindo o metro quadrado mais caro do mercado.
Para se ter ideia, de acordo com os dados do 2T/2023, a média de preço pedido na região é de R$ 220,00 o m². Encontra-se um pouco menos, dependendo do imóvel; encontra-se um pouco mais pela mesma razão. Apesar de ter o valor de aluguel mais caro do mercado imobiliário corporativo, possui também a menor taxa de vacância: apenas 5,53% no universo Corporate Classe A+ e A (alto padrão).
A região também possui a segunda maior atividade construtiva de empreendimentos de alto padrão da cidade, na casa de 67 mil m². Os imóveis que estão em construção, com previsão de entrega futura são:
· Corporate Faria Lima, que ocupará mais de 13 mil m²;
· JHA Corporate Boutique, que ocupará mais de 5 mil m²;
· JK Square, que ocupará mais de 30 mil m²;
· Omni, que ocupará mais de 7 mil m²;
· Union Faria Lima, que ocupará mais de 10 mil m².
O último empreendimento entregue na região foi no 3º trimestre de 2020: o suntuoso Birmann 32. O imóvel ocupa uma área de 50 mil m² e se destaca por seu padrão construtivo, eficiência tecnológica e fachada espelhada.
Opções de locação nas regiões primárias
Agora, quando se pensa em regiões primárias, aquelas que se destacam pela variedade de serviços e infraestrutura, é nítido que a Faria Lima é, sem dúvida, a que detém uma das melhores performances, em termos de preço e taxa de vacância. Mas não é a única. Podemos destacar outras regiões interessantes.
Com localização privilegiada e situada na Zona Oeste de São Paulo, a região Pinheiros é considerada pelo mercado imobiliário corporativo uma das melhores localizações e oferta de serviços. A região está rodeada de importantes bairros como Jardim Paulistano, Vila Madalena, Alto de Pinheiros e Butantã.
Além disso, está ligada a importantes vias de acesso, como as Avenidas Brigadeiro Faria Lima, Rebouças, Eusébio Matoso e Nações Unidas.
O nobre bairro de Pinheiros possui ótima mobilidade urbana, com fácil acesso a transporte público para seus frequentadores e profissionais. Conta com as estações de metrô Pinheiros, Faria Lima e Fradique Coutinho e as estações de trem da CPTM Pinheiros, Cidade Universitária e Hebraica-Rebouças.
Quando se pensa em variedade de serviços, a região é abastecida pelos shoppings Eldorado e Villa Lobos. Ambos oferecem diversas opções de lojas, restaurantes, entretenimento e serviços exclusivos para atender as demandas dos profissionais circulantes e moradores da região.
Força do setor imobiliário
Quando se consideram os números do mercado imobiliário corporativo, e sua resiliência, algo interessante se destaca: Pinheiros possui apenas 13,17% de taxa de vacância (dados do 2T/2023). Isso significa que a região é a terceira com a menor taxa de vacância do mercado, considerando o universo Classe A+, conforme gráfico abaixo:
É interessante observar que no 4º trimestre de 2019, a taxa de vacância do universo Classe A+ e A era de apenas 1,56%, ou seja, praticamente inexistente. Com a chegada da pandemia, a vacância passou a subir, chegando a 24,57% no 2º trimestre de 2021.
Contudo, a partir do 3º trimestre de 2021, observa-se claramente uma trajetória de queda. Noutras palavras, o que temos visto é uma tendência de queda há quase dois anos.
A região de Pinheiros possui 23 edifícios Corporate Classe A+ e A, totalizando 342 mil m² de estoque total. Além disso, apresentou absorção líquida positiva superior a 2500 m² no 2T/2023.
Outro ponto de destaque é a média de preços da região. Pinheiros possui o terceiro maior preço da cidade de São Paulo, dentro do universo Corporate Classe A+.
No fechamento do 2º trimestre de 2023, a média de preços pedidos da região foi de R$ 166,00 por m² (Classe A+), perdendo apenas para as regiões Nova Faria Lima e Vila Olímpia.
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Ponto de atenção futuro
Como sabemos, o mercado é cíclico. Isso significa que o setor pode estar em alta num trimestre e no seguinte, dependendo de alguns fatores – inclusive de ordem econômica – pode apresentar novos desafios.
Nesse sentido, um ponto de atenção da região, talvez, seja a atividade construtiva, que atualmente é de 51 mil m². Os imóveis que estão em construção e futuramente abastecerão a região de Pinheiros, podem fazer com que a taxa de vacância aumente em um período curto.
A entrega de novos empreendimentos impacta a região, embora ela tenha condições de absorver a demanda. Isso porque o setor demora um pouco para alugar, apesar dos prédios serem novos e com boas especificações técnicas.
Os imóveis que estão em construção são:
· ATN Corporate Boutique, que ocupará cerca de 6 mil m²;
· HY Pinheiros, que ocupará mais de 11 mil m²;
· JMA Corporate Boutique, que ocupará mais de 7 mil m²;
· Oscar dos Santos Emboaba, que ocupará mais de 10 mil m²;
· Pátio Rebouças Corporate Boutique, que ocupará mais de 8 mil m²;
· Waldyr Beira, que ocupará mais de 7 mil m²;
Para se ter ideia, a região da Vila Olímpia possui um estoque Classe A+ e A menor que Pinheiros, detendo 279 mil m² de estoque total, e fechou o 2T/2023 com taxa de vacância de 17,18%. Além disso, a absorção líquida da região foi negativa em 3600 m².
Conheça as movimentações do mercado de escritórios em Pinheiros
Ainda falando de Pinheiros, do ano passado para cá, a região recebeu muitas empresas. Entre as maiores transações realizadas, podemos destacar:
· 6 mil m² alugados pela Uber no Faria Lima Plaza;
· Aproximadamente 5,6 mil m² alugados pelo IBMEC no Dynamic Faria Lima;
· 9 mil m² alugados pela Shopee no Faria Lima Plaza;
· 3 mil m² alugados pelo Banco Fibra no Eldorado Business Tower;
· 2,7 mil m² alugados pela CorpServices no Pinheiros Corporate;
· 2,1 mil m² alugados pelo Pinheiros Neto no Eldorado Business Tower;
· 2 mil m² alugados pela Warren Brasil no Faria Lima Plaza;
· 2 mil m² alugados pela ICL Group no Eldorado Business Tower.
Outro destaque: a última transação realizada na região Pinheiros foi intermediada pela RealtyCorp, alugando 2,1 mil m2 para a rede de hotéis Grupo Wish, no edifício WTorre Nações Unidas. Com essa transação e com a transação da ICL Group, a RealtyCorp realizou dois dos dez maiores negócios da região de 2022 e 2023.
Para obter mais dados e informações no mercado de escritórios de São Paulo, acesse o RealtyCorp Analytics do 3T/2023 (dados do 2T/2023). Não deixe de conferir também o menu Case do nosso site para conhecer algumas das transações realizadas pela equipe comercial da RealtyCorp.
Texto produzido por: Christofer Mariano, Diretor de Locação da RealtyCorp.
Há 6 anos no mercado imobiliário corporativo, Christofer Mariano teve passagem por empresas do setor de telecomunicações e multinacionais, atuando em projetos estruturais nacionais. Em 2016, integrou a equipe da Buildings, passando por diversas áreas da empresa, até se tornar líder da área de negócios em 2019. Na Buildings se especializou no mercado imobiliário e na principal plataforma de dados imobiliários, o CRE Tool, produzindo diversas análises, vídeos, entrevistas e relatórios de mercado, além de dar palestras e aulas para o setor. É formado em Gestão da Qualidade pela Faculdade Carlos Drummond de Andrade, e atualmente está concluindo a graduação em Economia.
