(11) 95060-0756 
O mercado de escritórios corporativos de São Paulo vive uma era de profunda divergência, operando em três velocidades distintas que exigem estratégias cada vez mais sofisticadas de investidores e inquilinos. Esta foi a principal conclusão do “Analytics Meeting” da RealtyCorp, apresentado no dia 20 de agosto por Marcos Alves, CEO da RealtyCorp e especialista em análise de dados do setor.
A segunda edição do RealtyCorp Analytics Meeting, encontro direcionado a agentes da indústria imobiliária corporativa, reuniu profissionais e imprensa no edifício Riverview (Avenida Dr. Chucri Zaidan, 246, Vila Cordeiro, São Paulo), com o objetivo de apresentar análises do último trimestre (abril a junho de 2025) e discutir tendências para o semestre em curso. Houve uma repercussão no Metro Quadrado, que você acompanha aqui.
A análise, que projeta as tendências até o final de 2027, revela um cenário onde a média geral de preços permanece estagnada, mas esconde uma forte valorização na Macro Região A, uma recuperação modesta e seletiva na Macro Região B, e uma crise estrutural na Macro Região C.
“Olhar apenas para a média de São Paulo hoje é um erro”, afirmou Alves durante o evento. “Estamos testemunhando uma verdadeira ‘fuga para a qualidade e localização’. Enquanto a Macro Região A se descola com uma performance excepcional, as outras regiões enfrentam desafios significativos de sobreoferta. A estratégia vencedora não é mais sobre o mercado de São Paulo, mas sobre qual mercado de São Paulo”.
A análise completa, que considera o estoque total de mais de 12 milhões de metros quadrados, aponta para uma valorização média de apenas +5,8% no período, um número que, segundo Alves, “mascara as batalhas que estão sendo travadas em cada submercado”.
Leia também:
- Chip: como essas 4 letras estão remodelando os negócios globais – Com a palavra, o gestor
- Logística de SP: Saídas Oeste e Leste (Raio 15km) dividem atenções no 18º Buildings Exclusive
- Analytics – Setor logístico bate recorde e São Paulo concentra 58% da absorção
Macrorregião A: motor da valorização (+27,8%)
Composta por bairros nobres e centros de negócios consolidados, a Macro Região A surge como a líder incontestável do mercado. Com uma projeção de alta de +27,8% no preço pedido médio de locação, a região se beneficia de uma demanda aquecida e taxas de vacância baixas e em queda em todas as classes de ativos. O segmento “Outros” (Classes B e C) mostra a maior virada, com potencial de alta de +33,8% nos preços de locação, enquanto os ativos A e A+ devem se valorizar mais de 20% e 30%, respectivamente. Para inquilinos, a mensagem é clara: a janela de oportunidade para garantir espaços com boas condições está se fechando rapidamente.
Macrorregião B: a recuperação seletiva (+11,2%)
Representando um mercado dividido, a Macro Região B projeta um crescimento modesto de +11,2% nos preços pedidos de locação (média ponderada). A análise detalhada, no entanto, revela um cenário de “duas velocidades”. O segmento Classe A é o destaque positivo, com uma recuperação robusta de quase +16%, impulsionada pela forte queda na vacância. Contudo, essa performance é contida pela crise de sobreoferta na Classe A+ e pela recuperação muito lenta do gigantesco segmento “Outros”, que representa 57% do estoque da região. “A Região B exige um trabalho cirúrgico. Existem ilhas de crescimento, mas a média geral é ancorada por um grande volume de ativos com desempenho fraco”, explicou Alves.
Macrorregião C: crise estrutural (-7,5%)
A análise mais alarmante veio da Macro Região C, que projeta uma queda de -7,5% no preço médio de locação, consolidando-a como a mais frágil da cidade. A sobreoferta crônica é o principal problema, com a taxa de vacância geral permanecendo em níveis críticos. O fenômeno mais dramático, destacado por Alves, ocorre com a Classe A: apesar de ter os melhores fundamentos de recuperação da região, seu preço é forçado a uma queda projetada de -27,3% para se manter competitivo com os ativos da Classe A+, que estão estagnados em um patamar de preço muito baixo. Para os inquilinos, a região representa o maior poder de barganha da cidade, mas para investidores, o risco é elevado.
Conclusão: navegar na fragmentação
A análise da RealtyCorp é categórica: a era de tratar São Paulo como um único mercado acabou. Agora, a performance depende da capacidade de navegar nesse cenário fragmentado, sabendo identificar regiões com fundamentos sólidos e adotando cautela em áreas com excesso de oferta.
Quer entender melhor como esses movimentos podem impactar sua estratégia de ocupação ou investimento? Nossa equipe acompanha de perto cada submercado e está preparada para transformar dados em inteligência aplicada. Venha tomar um café conosco no escritório e continuemos essa conversa.
Texto escrito por: Marcos Alves, CEO da RealtyCorp.
Sócio fundador e Diretor de Operações e Marketing da RealtyCorp, Marcos Alves acumula mais de 22 anos de experiência no mercado imobiliário corporativo, com foco em análise de mercado de escritórios em São Paulo e Rio de Janeiro e expertise em galpões industriais e logísticos.Sua trajetória profissional inclui a fundação da Ocupantes em 2004, além de vasta experiência em projetos de desmobilização de carteiras, investimentos imobiliários e gestão de contratos. Formado em Análise de Sistemas, possui MBA em Real Estate pela USP e é Membro da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – MRICS.Fluente em Português, Inglês e Espanhol, Marcos também dedica seu tempo a projetos sociais na Comunidade Cristã da Zona Sul de São Paulo.
