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A Selic chegou aos 45 anos, em 2024, como um dos pilares do Sistema Financeiro Nacional. Criada pelo Banco Central em 1979, a taxa passou a integrar oficialmente o sistema de metas de inflação em 1999. Atualmente, está em 14% ao ano, após já ter alcançado 45% em 1999 e 2% em 2020.
Em linhas gerais, a Selic atua como instrumento de política monetária para controlar a inflação e estimular ou desacelerar a economia. Quando os preços sobem, o Banco Central eleva os juros para conter o consumo. Quando a atividade perde força, a redução da taxa busca estimular investimentos e movimentar a economia.
No mercado imobiliário corporativo, juros elevados aumentam o custo de capital e podem adiar decisões de expansão. Mas os efeitos também passam pela oferta de novos empreendimentos, pela vacância e pelos preços de locação. Afinal, como a taxa Selic pode influenciar o mercado imobiliário em 2027? Para entender esse cenário, o Blog RealtyCorp conversou com Gerson Rodrigues, sócio da RealtyCorp.
Blog RealtyCorp: A Selic em 14% ao ano é hoje um dos principais fatores de pressão sobre o mercado imobiliário corporativo?
Gerson Rodrigues: A Selic em 14% é uma âncora no pé do país, não apenas do mercado imobiliário corporativo. Com juros tão altos, fica difícil atrair capital de risco. Basta observar a dificuldade dos fundos imobiliários para captar recursos. Grande parte das compras tem sido realizada por meio de troca de cotas.
A grande armadilha seria baixar os juros de forma artificial, como ocorreu na época de Tombini. Essa estratégia pode produzir efeitos ainda mais nocivos para a economia. O ideal seria o governo manter controle real dos gastos e ir ajustando as expectativas do mercado sobre os juros longos. Depois disso, o Banco Central poderia reduzir a Selic de maneira mais sustentável.
Blog RealtyCorp: Como o atual patamar de juros afeta a tomada de decisão das empresas, a absorção de espaços e a assinatura de novos contratos?
Gerson Rodrigues: De forma pragmática, o ponto em que os juros mais machucam uma empresa que busca um novo escritório é o momento do investimento. Além do custo de capital, o custo das obras também subiu bastante. Hoje, um projeto padrão pode custar tranquilamente R$ 3.500 por metro quadrado.
Uma empresa que pretende ocupar 2.000 metros quadrados gastaria, pelo menos, R$ 7 milhões. Isso ocorre antes de considerar custos de rescisão e obras para devolver o imóvel anterior. Se precisar alavancar esse valor, o custo financeiro será muito alto.
Temos visto empresas AAA captando a CDI mais 3 ou 4 pontos percentuais. Isso representa um custo bastante elevado e aumenta o custo de oportunidade. Em vez de construir um escritório novo, a empresa pode manter o dinheiro aplicado e obter uma rentabilidade próxima de 14% ao ano.
Uma terceira variável é a redução no número de novos projetos, causada pelos juros elevados e pelo aumento dos custos de construção. Com menos oferta nova, a vacância tende a cair mais rapidamente. Com menor vacância, os preços sobem e, na margem, os juros elevados também aumentam os custos de ocupação.
Blog RealtyCorp: Os ciclos eleitorais podem alterar o comportamento das empresas? O que 2018 e 2022 podem ensinar sobre 2026?
Gerson Rodrigues: É curioso observar que, tanto em 2018 quanto agora, em 2026, houve uma corrida por novos espaços. A incerteza muitas vezes paralisa, mas também pode acelerar decisões enquanto o cenário ainda é conhecido. Esse movimento também cria um sentimento de FOMO (fear of missing out), ou medo de ficar de fora.
Ninguém quer perder uma oportunidade quando percebe que a disponibilidade está diminuindo. Esse comportamento ajuda a derrubar a vacância em determinados mercados. Hoje, uma empresa que precisa de 5 mil metros quadrados já encontra opções restritas. Para demandas de 10 mil metros quadrados, são poucos os prédios capazes de absorver esse volume.
Blog RealtyCorp: Além da Selic, quais indicadores merecem atenção para o desempenho do mercado imobiliário corporativo?
Gerson Rodrigues: Historicamente, o nível de emprego apresenta forte correlação com a ocupação de escritórios. Quanto maior o desemprego, maior tende a ser a vacância. Porém, os dados de desocupação mudaram bastante nos últimos anos.
A taxa de desocupação está baixa, em parte, porque profissões como motoristas de aplicativo e entregadores absorveram trabalhadores. Outro ponto importante é o nível de endividamento das empresas. Uma piora significativa nas condições de crédito impacta diretamente a ocupação dos escritórios.
Temos observado um crescimento no número de recuperações judiciais, o que é preocupante. O varejo é um exemplo de setor que enfrenta dificuldades e isso pode se transformar em inadimplência e devolução de áreas. Por isso, crédito e saúde financeira das empresas também precisam estar no radar.
Blog RealtyCorp: Em um cenário de incertezas, o que pode levar uma empresa a postergar uma mudança ou expansão?
Gerson Rodrigues: O custo de aluguel, obra e capital são os três principais fatores que podem fazer uma empresa postergar sua mudança. No curto e médio prazo, porém, não há previsão de melhora significativa nesses pontos. Pelo contrário, a baixa vacância tem pressionado os preços para cima.
A tendência é que esse movimento continue. Por isso, empresas que se movimentarem agora podem encontrar condições melhores do que aquelas que deixarem as locações para os próximos anos. Adiar uma decisão pode significar enfrentar custos maiores e menor disponibilidade.
Blog RealtyCorp: Pensando nos próximos anos, quais condições econômicas poderiam criar um ambiente mais favorável ao mercado imobiliário corporativo?
Gerson Rodrigues: O Brasil, como um todo, precisa de um horizonte mais previsível, não apenas o nosso setor. Um governo mais austero nos gastos e que avance em reformas estruturantes poderia melhorar fortemente o ambiente de negócios.
Também temos uma oportunidade importante no real estate com os data centers. Para atrair investimentos massivos nesse segmento, precisamos de um arcabouço legal estruturado e seguro para o investidor. Assim como as terras raras, os data centers são oportunidades que o Brasil não pode perder.
Tudo isso depende de uma política de Estado que privilegie o investimento privado e reduza o tamanho da máquina pública. O Brasil precisa deixar de ser o país do futuro e tomar medidas para ser o país do presente.
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A RealtyCorp acompanha os indicadores que influenciam oferta, demanda, preços e ocupação no mercado corporativo. Uma análise especializada ajuda empresas e investidores a entender riscos, antecipar movimentos e identificar oportunidades. Entre em contato com a RealtyCorp para avaliar estratégias alinhadas ao cenário atual e às perspectivas para 2027.
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Texto escrito por: Redação RealtyCorp.
