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Inflação e juros sempre foram assuntos que não trazem boas memórias ao brasileiro. Em um passado não tão distante, o Brasil conviveu com a hiperinflação e taxas de juros sempre acima de dois dígitos. De 1980 até 1994 o País teve diversas moedas na tentativa de controlar a alta da inflação que chegou, por exemplo, em 1993 a 2.780%. O Plano Real, entretanto, estabelecido em 1994 trouxe a tão sonhada estabilidade monetária.
Variação Mensal da Inflação, pelo IPCA, desde a criação do Plano Real, em 1994
O responsável pelo controle inflacionário no Brasil, via política monetária, é o Banco Central, que usa a taxa básica de juros – Taxa SELIC – como ferramenta para esse controle. Também é o BACEN quem determina a meta de inflação, que para esse ano é de 3,5% com tolerância de 1,5 ponto percentual. Com a inflação em 2,44% em 2020, estamos abaixo da meta.
Mas ao mesmo tempo que temos o IPCA em 2,44%, quando olhamos para o IGP-M, vemos que a segunda prévia de setembro foi de 18,20%. Esse descompasso não é rotineiro, mas começou a acontecer o primeiro descolamento em dezembro-19, por causa do aumento do preço da carne no mercado externo, estimulado pela demanda da China. No IGP-M, a carne tem um peso três vezes maior do que no IPCA, pois no IGP-M são considerados, por exemplo, os preços de cotação do boi vivo, e não só os produtos provenientes da carne.
Conforme texto que fala da correlação da inflação com o mercado imobiliário, o PHD em Economia pela USP e parceiro da RealtyCorp, Rodger Antunes, discorre que a grande diferença é que o IPCA captura os preços de varejo, enquanto o IGP-M absorve os preços do mercado em atacado.
O fator preponderante para que o IGP-M tivesse essa disparada em relação ao IPCA é que o IGP-M contempla a variação de preços de commodities tanto agrícolas quanto industriais, que sofreram com a desvalorização do real frente ao dólar. Minério de ferro, soja, carne bovina e alguns outros produtos avançaram muito durante a pandemia.
É sempre bom lembrar que o IGP-M não foi criado com o objetivo de ser o índice utilizado para os contratos de aluguel, mas como existe desde 1947 e considera os mais variados custos do setor produtivo, como indústria, agropecuária e construção civil, acabou virando a referência para reajuste dos aluguéis, especialmente por ter alguma relação com o mercado imobiliário, já que leva em conta o INCC.
Mas qual a saída alternativa?
Várias instituições já tentaram criar um índice que refletisse exatamente a dinâmica do mercado imobiliário e tirasse da análise a indústria, o agronegócio e o câmbio. Porém, até hoje ninguém conseguiu aderência no mercado e o IGP-M continua sendo o mais utilizado nos contratos.
Entretanto, é muito importante entender que a lei do inquilinato não determina qual deve ser o índice usado para reajustar os contratos de locação. Assim como a maioria dos pontos de um contrato, o índice de reajuste deve ser pactuado entre as partes.
Se por acaso os contratos estiverem em época de reajuste, os locatários podem negociar com os proprietários uma segunda via: reajustar com apenas parte do IGP-M, substituir o índice ou mesmo não reajustar, a depender do tipo de negócio, visto que além de atravessarmos uma grave crise sanitária, uma série de negócios foram gravemente afetados pela pandemia e seus desdobramentos.
Nós da RealtyCorp estamos inteiramente a disposição para auxiliar as empresas na elaboração, renegociação ou renovação de seus contratos de locação. Ter um consultor experiente ao seu lado pode fazer toda a diferença.
Texto escrito por: Gerson Rodrigues, sócio Diretor da RealtyCorp.
Trabalhando no mercado imobiliário corporativo desde 2005, atuou em Tenant Representation por 04 anos na Ocupantes Real Estate atendendo diversos clientes em São Paulo, Rio de Janeiro e Nordeste do País. Durante outros 04 anos liderou a equipe de captação e pesquisa da Buildings Pesquisa Imobiliária adicionando ao conhecimento comercial, também o conhecimento técnico de todos os edifícios dos principais mercados. Há mais de 03 anos vem atuando na RealtyCorp atendendo aos mais variados clientes corporativos. Formado em Marketing pela Universidade Paulista, é Técnico em Transações Imobiliárias.
